Glosario de Términos

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ABANDONO:

Dejación o desprendimiento que el dueño hace de las cosas que le pertenecen, desnudándose de todas las facultades sobre ellas, con voluntad de perder cuantas atribuciones le competan.

ABINTESTATO:

Circunstancia de tener lugar la apertura de una herencia sin existir testamento del causante.

ABONO:

Pago o entrega hecha para cubrir las expensas requeridas por el cumplimiento de una obligación.

ACCESORIO:

Lo que se une o depende de lo principal. Elemento que, sin constituir parte integrante del objeto principal, no puede cumplir su finalidad o prestar utilidad, conforme a su naturaleza, por sí solo, sino adicionado transitoria o permanentemente a él.

ACCIÓN DE PETICIÓN DE HERENCIA:

La petición de herencia se consagra por la ley para perseguir con ella la universalidad jurídica –el patrimonio del causante– por parte de quien siendo heredero suyo no tiene la ocupación de la herencia.

ACCIÓN REAL REGISTRAL:

Es aquella acción que se fundamenta en la inscripción de los derechos reales y sólo exige para su admisión judicial de su acreditación mediante certificación del registro. Como ejemplos se pueden citar la acción de ejecución de las hipotecas, la de cesación de la perturbación de su ejercicio, la acción de prescripción secundum tabulas, etc.

ACEPTACIÓN:

Acto de Recibir voluntariamente lo que otra da, ofrece o entrega (en donación, herencia, etc).

ACREEDOR:

Persona, física o jurídica, que legítimamente está autorizada para exigir el pago o cumplimiento de una obligación contraída con anterioridad.

ACREEDOR HIPOTECARIO:

el que tiene garantizado su crédito con el derecho real de hipoteca, constituido a su favor sobre un inmueble de propiedad del deudor.

ACTO JURÍDICO:

El acto jurídico es la declaración o manifestación de voluntad, sancionada por el Derecho, destinada a producir efectos jurídicos queridos por su autor o por las partes, que pueden consistir en crear, modificar, transferir, transmitir o extinguir derechos y obligaciones.

ACUERDO DE CALIFICACIÓN:

Es la manifestación escrita del análisis o enjuiciamiento de los aspectos formales y sustantivos que debe reunir un documento que pretende su inscripción, como requisitos indispensables exigidos por el ordenamiento jurídico para la validez, eficacia ante terceros y la constitución de derechos. Busca que solo tengan acceso al registro los títulos y documentos válidos y perfectos. Puede ser favorable a la inscripción o desfavorable a la misma y, en este caso, es de carácter revisable.

ADSCRIPCIÓN (derecho administrativo):

Consiste en la asignación a un destino o departamento administrativo determinado de un bien de dominio público.

ADSCRIPCIÓN (derecho civil):

Consiste en la asignación del uso de una plaza de garaje o trastero concreto a una cuota indivisa del dominio de un local en la denominada comunidad funcional.

AFECCIÓN (O AFECTACIÓN):

Carga real especial que se refleja en el registro mediante un asiento de nota marginal y que puede garantizar el pago de la liquidación complementaria de los impuestos de transmisiones o de sucesiones, los gastos de urbanización o el pago de subvenciones públicas.

AGREGACIÓN:

Acto jurídico de reunir o juntar una o más fincas registrales o unidades inmobiliarias independientes, colindantes entre sí, con una de mayor superficie que se instrumenta en el folio registral de ésta última y con cancelación de los historiales registrales de las fincas menores que se agregan. En España la finca mayor debe serlo en al menos cinco veces a cada una de la que se agregan, en caso contrario el acto jurídico será una agrupación.

AGRUPACIÓN:

Acto jurídico de reunir o juntar dos o más fincas registrales independientes, colindantes o que constituyan una unidad de explotación, en una sola con apertura de nuevo folio registral y cancelación de los historiales antiguos.

ALBACEA:

Persona designada por el testador, los herederos o el juez, según los casos, para cumplir la ultima voluntad del causante, mediante la realización de todos los actos y operaciones necesarios al efecto. En ocasiones se confunde con la figura del Contador-partidor.

ALQUILAR:

Acto jurídico de arrendar, subarrendar o rentar, es decir, de ceder el uso de un bien inmueble por un tiempo determinado a cambio de una renta o prestación normalmente periódica.

ALTERACIÓN DE TURNO:

Es un derecho del ciudadano, existente en algunos países (ej. Panamá), consistente en obtención, previo pago de un plus arancelario, de la agilización del estudio de un documento ingresado al Registro. No es contraria al principio de prioridad registral, ya que no altera la prelación en el despacho de los documentos que recaen sobre la misma finca sino únicamente el adelanto del estudio y despacho del documento en caso de no existir títulos contradictorios presentados con anterioridad.

AMOJONAR:

Acto jurídico de deslindar o delimitar un bien inmueble sobre el terreno, es decir, de señalar sus límites o linderos con marcas de piedra o madera denominadas mojones.

AMORTIZAR:

Extinguir o pagar un préstamo, crédito u otro tipo de deuda.

ANEXIÓN:

Acto jurídico de reunir o juntar una porción del inmueble desprendido de una finca registral colindante para anexar al folio registral de la otra finca, independiente de las superficies de ambos inmuebles.

-ANEJO O ANEXO. Se trata de un elemento de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal y susceptible de aprovechamiento independiente (ej. trastero o garaje) que, aunque no se encuentra unido físicamente al elemento principal (normalmente una vivienda), es complementario o accesorio del mismo, formando con él una sola unidad jurídica. Por esta razón, el anejo no es objeto de apertura de un folio registral independiente, sino que forma parte, junto con el elemento principal al que sirve, de un mismo folio registral.

ANOTACIÓN PROVISIONAL:

Tipo de asiento registral de carácter provisional, identificado alfabéticamente, que se cancela por caducidad una vez transcurrido su plazo de vigencia y que realiza el registrador, de oficio o a instancia de parte interesada según los países, en caso que el derecho real no pueda ser inscrito por tener el título defectos subsanables.

ANOTACIÓN REGISTRAL:

Apunte o constatación en los libros del registro de datos que rectifican, modifican, completan o restringen derechos registrados, independientemente del concreto tipo de asiento que provoquen en el mismo.

ANOTACIONES PREVENTIVAS:

Tipo de asiento registral de carácter provisional, identificado alfabéticamente, que se cancela por caducidad una vez transcurrido su plazo de vigencia, normalmente de origen judicial, y que puede tener distinto contenido como el asegurar las resultas de un pleito relacionado con derechos reales inmobiliarios, la eficacia de un procedimiento de apremio o ejecución, la garantía de los derechos hereditarios, etc.

ANTICRESIS:

Derecho real en virtud del cual el acreedor adquiere el derecho de percibir los frutos de un inmueble del deudor con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses, si se debieren, y después al del capital de su crédito.

APORTACIÓN SOCIAL (APORTE DE CAPITAL):

Acto jurídico consistente en transmisión de la propiedad de bienes inmuebles o bienes muebles o metálico por una persona física o jurídica a favor de una sociedad o compañía mercantil a cambio de acciones o participaciones de la misma en el acto de su constitución o en un posterior aumento del capital.

APROVECHAMIENTO POR TURNOS (TIME SHARING):

Derecho real de dominio o derecho social que concede a su titular la facultad de utilizar un determinado apartamento –normalmente vacacional- durante un concreto período de tiempo al año.

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO:

Instrumento de la técnica urbanística de equidistribución de beneficios y cargas, que consiste en la cuantificación del ius aedificandi, derivado del régimen urbanístico de la propiedad del suelo, efectuada por la Administración pública en una zona o espacio superficial determinado. En determinados países, como España, es susceptible de transferencias y de inscripción registral en folio independiente.

ARRENDAMIENTO:

Acto jurídico de alquilar o rentar, es decir, de ceder el uso de un bien inmueble por un tiempo determinado a cambio de una renta o prestación normalmente periódica. Recibe también las denominaciones de alquiler, locación, inquilinato.

ARRENDAMIENTO FINANCIERO (LEASING):

Contrato complejo mediante el cual una empresa (arrendadora) obtiene determinados bienes (en este caso inmuebles) y los pone a disposición del arrendatario quien debe pagar una cuota periódica y adquiere un derecho de opción de compra cuando venza el contrato a cambio de una cantidad menor a su precio inicial, llamada cuota residual y que se calcula en relación con la diferencia entre lo que se ha pagado hasta esa fecha y el valor original del inmueble, teniendo en cuenta también los intereses pactados.

ASEGURAMIENTO DE BIENES:

Es la prohibición temporal de transferir, convertir, gravar o enajenar, o trasladar bienes, productos, instrumentos o ganancias; o su custodia o control temporal, mediante mandamiento expedido por órgano competente por mandato de ley especial a razón de su origen ilícito. Los bienes, productos, instrumentos o ganancias, sobre los que caiga medida precautoria, cautelar o de aseguramiento, así como los que se incauten o los que se encuentren abandonados o en cualquier otra circunstancia, serán puestos a disposición del Estado para su administración, guarda, custodia o destrucción en su caso.

ASIENTO REGISTRAL PROVISIONAL:

asiento de carácter provisional y sujeto a caducidad breve (normalmente de 6 meses) bien por disposición de la ley que así lo determina directamente, bien por existir defectos que impiden el registro definitivo según lo solicitado.

ASIENTOS REGISTRALES:

Son aquellos asientos que se practican en l os registros públicos cuando se toma constancia de los actos jurídicos presentados en los mismos para su trámite. Según su función reciben el nombre de presentaciones, inscripciones, anotaciones preventivas, notas marginales o cancelaciones. Su contenido, según el país de que se trate, puede consistir en una transcripción literal del documento presentado, en un resumen de los datos de transcendencia real inmobiliaria o en un encasillado de datos concretos predeterminados.

AUTO EN FIRME DE CALIFICACIÓN:

En determinados países (ej Panamá) es la manifestación escrita oficial y definitiva de los elementos contenidos en el acuerdo de calificación del registrador, donde el Director o Registrador General, ordena la suspensión o denegación de la inscripción después de un recurso.

AUTORIDAD REGISTRAL:

Órgano de la Administración Pública o del Poder Judicial, según los países, encargado de la organización e inspección de los registros de la propiedad, mercantiles y otros que tuviese encomendado, con facultad de proponer normas para el funcionamiento de los mismos y, en ocasiones, de resolver recursos administrativos contra la calificación registral. Según los países recibe la denominación de Dirección General de Seguridad Jurídica, Superintendencia del Notariado y Registro, Instituto Registral, Registrador General, etc.

AVALÚO:

Estimación o dictamen pericial que se hace del valor o precio de una cosa a efectos de su venta, permuta, subasta pública, expropiación, etc. Sinónimos: justiprecio, tasación.

BASES GRÁFICAS REGISTRALES:

Son los planos informáticos y operativos, ajustados a un sistema de coordenadas geográficas oficial con datos alfanuméricos, en que se representan físicamente las fincas registrales. Según los países, pueden o no coincidir con la base gráfica catastral pues la finca registral y la parcela catastral no siempre son coincidentes y en algunos países también se utilizan otras cartografías oficiales.

BIENES DE DOMINIO PÚBLICO:

Aquellos bienes que formando parte del patrimonio de las Administraciones Públicas, son de uso o servicio público, y tienen el carácter de inalienables, imprescriptibles e inembargables.

BIENES HEREDITARIOS:

Son los inmuebles, muebles, derechos, acciones o participaciones sociales y metálico que integran el activo inventariado de una sucesión mortis causa y que pertenecen, según proceda, a los herederos, legatarios o acreedores del causante.

BLOQUEO REGISTRAL:

con ciertos matices según los países, es el cierre del registro al despacho los títulos inscribibles por diversas circunstancias como como la falta del pago de los impuestos que generan los negocios documentados, la existencia de un parte notarial relativo al proyecto de otorgamiento de alguna escritura relativa a la finca (ej. Argentina o Paraguay), la existencia de una prohibición judicial anotada y otras causas establecidas legalmente.

BUENA FE:

Es fuente de derechos en el campo de las relaciones jurídicas reales, y consiste en la ignorancia de lesionar un interés ajeno, debido a la creencia de la legitimidad del derecho adquirido sobre un bien.

BUENA FE REGISTRADO:

Es el desconocimiento de que la situación jurídica registral de los inmuebles no coincide con la realidad extrarregistral.

CADUCIDAD (de los asientos registrales):

Característica de determinados asientos registrales, singularmente asientos de presentación, anotaciones preventivas y notas marginales, que implica que una vez transcurrido el plazo que tienen señalado legalmente, son cancelados de oficio por el registrador o a instancia de parte (según supuestos y países), de acuerdo con el procedimiento legalmente establecido, y siempre que no hayan sido objeto de prórroga o suspensión de la caducidad antes del transcurso de su plazo de vigencia.

CALIFICACIÓN REGISTRAL:

Es la valoración jurídica del registrador de la propiedad acerca de la legalidad y reunión de todos los requisitos necesarios para provocar el correspondiente asiento registral por parte de los contratos y documentos que acceden al Registro. Su ámbito o amplitud varía según los países y suele ser distinto según se trate de documentos notariales, judiciales o administrativos.

CANCELACIÓN:

Asiento registral que refleja la perdida de efectos de otro anterior bien por la extinción del derecho o carga real inscrita, bien por la terminación del procedimiento cuyo resultado aseguraba, o por haberse declarado por autoridad competente la nulidad o invalidez del acto causal que motivó el asiento.

CANCELACIÓN PARCIAL:

Es aquella cancelación que solo afecta a parte del contenido del derecho real recogido en otro asiento registral, bien se refiera a su extensión o a su titular.

CAPACIDAD:

Consiste en la aptitud legal para ser sujeto de derechos y obligaciones, o en la facultad más o menos amplia de realizar actos válidos y eficaces en derecho.

CAPITULACIONES MATRIMONIALES:

Contrato o Convenio entre cónyuges acerca de cuál será el régimen económico matrimonial que regule sus relaciones patrimoniales. Normalmente se pueden otorgar antes y después del matrimonio.

CARÁCTER CONFORMADOR DE LA INSCRIPCIÓN:

Efecto de la inscripción en aquellos sistemas registrales en que los derechos reales se adquieren al margen del Registro de la Propiedad y en virtud del cual si bien la misma no convalida entre las partes los actos o contratos nulos con arreglo a las leyes, genera una protección inatacable respecto de los terceros que adquieran del titular registral cumpliendo los requisitos que legalmente se establezcan.

CARÁCTER CONSTITUTIVO DE LA INSCRIPCIÓN:

Efecto de la inscripción en aquellos sistemas registrales en que o bien los derechos reales se adquieren con la inscripción que se constituye en condición necesaria y suficiente, o bien aunque se adquieran al margen del Registro de la Propiedad, la inscripción convalida los actos o contratos nulos.

CARÁCTER DECLARATIVO DE LA INSCRIPCIÓN:

Efecto de la inscripción en aquellos sistemas registrales en que los derechos reales se adquieren al margen del Registro de la Propiedad y en que la misma ni convalida los actos o contratos nulos con arreglo a las leyes ni genera una protección inatacable respecto de los terceros adquirentes, sino que produce unos efectos o de mera publicidad noticia o de simple inoponibilidad de lo no inscrito frente al tercer adquirente que inscriba.

CASO OMISO:

En Panamá, asiento registral semejante a la cancelación que ordena no tomar en cuenta para posteriores inscripciones una hipoteca inscrita o tenida como defectuosa (presentada), por haber transcurrido el plazo de tiempo que el Código Civil establece para su vigencia.

CATASTRO:

Es un inventario o registro público, de carácter físico y fiscal o recaudatorio, y por lo general no jurídico, de la totalidad de los bienes inmuebles de un país, que es objeto de permanente actualización mediante cartografiado de los límites de las parcelas.

CAUSAHABIENTE:

Dícese de los herederos de una persona, aunque por extensión se asocia también a toda persona que adquiere bienes de otra cualquiera que sea el título que genere la adquisición.

CAUSANTE:

Persona física que al morir abre la sucesión de todo su patrimonio.

CENSO:

Es el derecho real que sujeta a los bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero (censo consignativo), o del pleno dominio (censo reservativo) o del dominio útil (censo enfitéutico) que se transmite de los mismos bienes.

CERTIFICACIÓN REGISTRAL:

Documento público de carácter jurídico por medio del cual el registrador (o la persona legalmente encargada), como funcionario público y en el ejercicio de su cargo, da fe del contenido y vigencia de los asientos del Registro de la Propiedad para que surtan los efectos jurídicos que en cada caso correspondan. Debe ir firmada por el registrador bien de forma manuscrita bien de forma electrónica con firma avanzada.

CESIÓN:

Acto jurídico por el cual una persona transmite a otra bienes, derechos, acciones o créditos.

CIERRE REGISTRAL:

Acción, determinada legalmente, de impedir la inscripción de ciertos títulos en el Registro de la Propiedad por distintas razones según los países, como la falta del pago de los impuestos que generan los negocios documentados, la existencia de un parte notarial relativo al otorgamiento de alguna escritura relativa a la finca (ej. Argentina) o la existencia de una prohibición judicial anotada9.

CIRCUNSCRIPCIÓN O DISTRITO REGISTRAL:

Es el espacio de demarcación territorial o delimitación física dentro del cual puede ejercer cada registro de la propiedad y puede comprender un municipio, varios o parte de uno, o bien comprender unidades territoriales más extensas –provincia, zona registral, región o Estado-, e incluso ser unitaria, según el sistema organizativo de cada país.

CLÁUSULA:

pacto o estipulación que conforma un contrato y que recogen los derechos y obligaciones de las partes, o las disposiciones de un testamento que contienen la voluntad del testador.

CÓDIGO REGISTRAL ÚNICO (CRU) O CÓDIGO DE UBICACIÓN:

Es un número que se asigna por el Registro de la Propiedad a cada finca o inmueble cuando la misma se matricula o inmatricula en los libros del Registro y su asignación responde a la provincia o comarca, distrito o corregimiento donde se encuentre ubicado ese inmueble. Es diferente a otros números administrativos que puede tener ese inmueble como la referencia catastral.

COMISO:

Es el acto de incautar o privar a una persona física o jurídica, normalmente en un proceso penal, de la propiedad de bienes sin compensación, pasando ellas pertenecer al dominio público En sentido estricto, por lo general se entiende que la confiscación es una pena principal consistente en la privación de bienes, mientras que el comiso o decomiso es la pena accesoria que supone la pérdida o privación de los efectos o productos del delito y de los instrumentos con que este se cometió. En algunos países esta figura se amplía a los bienes obtenidos con las ganancias del delito o con la resultante de su transformación y puede provocar anotaciones de prohibición de disponer incluso contra el titular registral no imputado si el juez penal entiende que existen indicios de que este imputado es el verdadero titular de las fincas.

COMODATO:

Contrato por el cual se da o recibe prestada una cosa de las que pueden usarse sin destruirse, con la obligación de restituirla.

COMPRAVENTA:

Contrato en virtud del cual uno de los contratantes se obliga a entregar a una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo que lo represente.

COMUNIDAD DE BIENES INCIDENTAL:

Ver Condominio.

COMUNIDAD FUNCIONAL:

Es aquella comunidad en la que aunque sus propietarios son dueños del inmueble por cuotas indivisas, las mismas dan derecho al uso exclusivo y excluyente de una para determinada del mismo, normalmente garajes o trasteros, y en la que no operan ni el derecho de retracto de comuneros ni la acción de división de la cuota común, asemejándose en estos aspecto a la denominada propiedad horizontal.

COMUNIDAD GENERAL O UNIVERSAL DE BIENES:

Régimen económico matrimonial en que el patrimonio común de los cónyuges está formado por todos los activos presentes y futuros de ambos cónyuges, independientemente de si fueron adquiridos mediante pago o sin cargo (gratuitamente), antes o después de lo matrimonio.

COMUNIDAD SOLIDARIA:

Es aquella en la que cada comunero puede por sí solo ejercitar plenamente el derecho y disponer de la totalidad del mismo, sin perjuicio de su responsabilidad frente a los demás titulares.

CONCENTRACIÓN PARCELARIA:

Es la operación jurídica consistente en la agrupación de las fincas rústicas de reducida extensión de cada propietario, situadas en la zona objeto de la concentración, para unificar y facilitar el cultivo, asignado a cada uno de ellos las denominadas parcelas de reemplazo. Esta actividad se ha llevado a cabo en la mayor parte de los países europeos, en los que básicamente por motivos históricos, las parcelas se han dividido por herencias provocando un fraccionamiento excesivo de las fincas rústicas.

CONCESIÓN ADMINISTRATIVA:

Son actos administrativos en virtud de los cuales se autoriza temporalmente por una Administración Pública a una persona particular la utilización privada de un bien público, mediante el pago de un canon. Se rigen por su título y están sujetas al Derecho Administrativo. En el sector inmobiliario se pueden poner como ejemplos de concesiones administrativas las de los puertos deportivos, los aparcamientos en el subsuelo de vías publicas, las minas, las autopistas, etc. Son susceptible de abrir folio registral propio donde se refleje todo su historial jurídico. Las concesiones administrativas o las partes integrantes de las mismas pueden ser objeto de garantía hipotecaria que se extingue al extinguirse la concesión.

CONCURSO DE ACREEDORES:

Es la situación jurídica declarada judicialmente de limitación de las facultades dispositivas del afectado por ella, normalmente sociedades mercantiles, aunque en muchos países también aplica a personas naturales, que tiene lugar en caso de insolvencia del deudor, es decir, cuando no puede cumplir regularmente sus obligaciones exigibles. Una importante consecuencia del inicio de las actuaciones concursales es que el patrimonio del deudor queda protegido frente a ejecuciones individuales de los acreedores. Según los países recibe también las denominaciones de suspensión de pagos o quiebra.

CONDICIÓN RESOLUTORIA:

La convención accesoria de que un contrato quedará sin efecto en el caso de no cumplir alguna de las partes lo pactado como obligatorio para ella, o para el caso de tener lugar un hecho o acontecimiento futuro e incierto del que se hizo depender la eficacia del mismo.

CONDICIÓN SUSPENSIVA:

La convención accesoria de que un contrato no genere efecto alguno hasta que tenga lugar el hecho o acontecimiento futuro e incierto del que se hace depender la perfección del mismo.

CONDOMINIO HORIZONTAL:

Situación jurídica que surge entre distintas personas cuando un edificio se divide en pisos, apartamentos, locales comerciales, garajes o trasteros, de tal manera que cada propietario es dueño con carácter individual de cada uno de los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente y con carácter común de todos aquellos elementos que son de aprovechamiento colectivo.

CONDOMINIO O COMUNIDAD DE PROPIETARIOS:

Situación jurídica que surge cuando un bien inmueble pertenece a varios propietarios, generalmente por cuotas indivisas.

CONFUSIÓN:

Situación que tiene lugar cuando concurren en una misma persona la cualidad de acreedor y deudor respecto de una mismo crédito, y que extingue la deuda al producir iguales efectos que el pago.

CONSOLIDACIÓN:

Situación que tiene lugar cuando se reúnen en una misma persona el derecho de nuda propiedad de un bien y el derecho de usufructo del mismo, que anteriormente pertenecían a distintas personas.

CONSTANCIA ANOTADA:

En determinados países de Iberoamérica (ej. Honduras), son certificaciones de títulos expedidos por el registrador en el que se abarcan distintos propietarios, teniendo cada uno constancia del certificado de títulos original, con los datos esenciales del solar o parcela. También se le llaman “Cartas de Constancias”.

CONTRATO:

Documento donde constan la finalidad y las estipulaciones de un negocio jurídico bilateral o multilateral de naturaleza patrimonial.

COPROPIEDAD:

Es la comunidad aplicada al derecho de dominio, constituyendo la modalidad más importante de la comunidad de bienes y derechos o situación jurídica que se produce cuando la propiedad de una cosa pertenece proindiviso a varias personas.

CRÉDITO REFACCIONARIO:

Es aquel que se origina por el anticipo de la financiación, o del pago de los costes, bien de la rehabilitación o reedificación (refacción) de un inmueble, o bien de la nueva construcción, de modo que el acreedor refaccionario que ha costeado el aumento del valor del inmueble, como consecuencia de la obra, y que ha soportado el anticipo, adquiere un derecho de realización preferente sobre el inmueble construido o mejorado, en garantía de la devolución del anticipo costeado. Este crédito puede ser objeto de anotación preventiva para lograr rango registral.

CRÉDITO REVOLVING O CIRCULANTE:

Es un tipo de crédito que no tiene un número fijo de cuotas de devolución, en contraste al crédito convencional. Como ejemplos se pueden señalar los créditos asociados a las tarjetas de crédito o las líneas de crédito bancarias en que el prestatario puede retirar fondos a su discreción hasta el límite de crédito pactado, puede devolverlos en una o varias veces y volver a disponer de él repetidamente hasta el plazo señalado. Pueden ser objeto de garantía a través de la denominada hipoteca de máximo.

DACIÓN EN PAGO:

Acto jurídico por el cual el deudor entrega al acreedor una prestación diferente de la debida, con el consentimiento de éste. En materia de préstamos hipotecarios, en sentido estricto, significa la entrega o traslación dominical del inmueble gravado a la entidad acreedora con exclusión total de la deuda. En España es posible este pacto en el momento de la constitución de la hipoteca y se impone legalmente en determinadas situaciones de exclusión social.

DECISIÓN:

Normalmente reciben esa denominación los fallos dictados, en ciertos países de iberoamérica, por los Tribunales de Tierras. Deben estar debidamente enumerados, fechados y motivados, y son susceptibles de generar asientos registrales.

DEFECTO DEL TÍTULO:

Es todo defecto formal o sustantivo del título presentado a inscripción. Puede ser insubsanable, cuando invalida por completo el acto jurídico de que se trate, que no podrá inscribirse definitivamente y no admite subsanación; o subsanable cuando por no afectar a la esencia del acto jurídico sí admite subsanación y, una vez efectuada, inscripción posterior.

DEMANDA:

Es aquella reclamación que tiene lugar normalmente por vía judicial y el aseguramiento de cuyo resultado o éste mismo es susceptible de producir un asiento registral si la reclamación interpuesta tiene transcendencia real.

DERECHO DE ENERVACIÓN:

Es el derecho que en determinadas legislaciones asiste a la entidad acreedora que es objeto, por acuerdo entre el deudor y otra entidad acreedora, de una pérdida del crédito y la garantía hipotecaria que ostenta frente a aquél –subrogación de acreedor por voluntad del deudor-, de conservar dicho crédito con su garantía igualando en el plazo legalmente fijado la oferta financiera de la entidad que se subroga.

DERECHO DE RETORNO:

Es el derecho que ostenta el arrendatario de un piso o local de un edificio, de volver al mismo en caso de rehabilitación del edificio o un piso o local equivalente sin el edifico es objeto de derribo y nueva construcción. Puede hacerse constar en el registro de la propiedad mediante nota marginal.

DERECHO DE RETRACTO:

Es el derecho que concede a su titular adquirir la propiedad de un bien, en caso de transmisión del mismo, igualando las condiciones de precio y pago que ofreció el adquirente. Puede ser convencional o legal, siendo con carácter general, el primero inscribible y el segundo no inscribible.

DERECHO DE SUPERFICIE:

Es el derecho real temporal que comprende la facultad de construir sobre el suelo ajeno, sobre el vuelo o en el subsuelo de otro con la extensión y en el plazo pactado, pero sin derecho a la propiedad definitiva de lo que se ha construido en plazo, sino que únicamente se ostenta la propiedad superficiaria de lo construido durante el tiempo asimismo pactado, revirtiendo la propiedad de lo edificado transcurrido ese plazo al dueño del suelo.

DERECHO DE SUPERFICIE FORESTAL:

Derecho real por el cual el titular del dominio de un inmueble susceptible de contener plantaciones forestales o bosques naturales, constituye a favor de terceros o superficiarios, un derecho de aprovechamiento o disposición sobre los bienes forestales plantados sobre la superficie de su propiedad o sobre los bienes que se encuentren en el inmueble en forma de bosque natural; todo lo cual deberá ejercerse en concordancia con la legislación ambiental que regula la materia.

DERECHO DE VUELO URBANO:

Es el derecho real a construir una o más plantas sobre un edificio, que se reserva el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o se transmite a un tercero, y en que la propiedad de los construido pertenecerá –salvo transmisión- siempre al dueño de dicho derecho.
Si el derecho consiste en construir una o plantas bajo el suelo recibe el nombre de derecho de subedificación.

DERECHO REAL:

Es aquella categoría de derechos que recae directamente sobre bienes, y que suponen una relación directa o inmediata de su titular con un bien mueble o inmueble.

DERECHO REGISTRAL (INMOBILIARIO REGISTRAL O HIPOTECARIO):

Es aquella rama del derecho, formada por el conjunto de normas jurídicas y principios registrales que regulan la organización, funcionamiento y efectos de los registros públicos, los derechos inscribibles y las medidas precautorias en los mismos, con eficacia en relación con terceros, dando publicidad a cada uno de esos derechos reales constituidos y contribuyendo con ello la seguridad jurídica.

DERIVADO FINANCIERO:

Es un producto financiero cuyo valor se basa en el precio de otro activo. El activo del que depende toma el nombre de activo subyacente, por ejemplo el valor de un futuro sobre el oro se basa en el precio del oro. Los subyacentes utilizados pueden ser muy diferentes, acciones, índices bursátiles, valores de renta fija, tipos de interés o también materias primas.

DESAHUCIO:

Acto por el cual el dueño de una casa o propietario de una heredad, demanda que un inquilino o arrendatario, desocupe el predio por las causas expresadas en la ley o convenidas en el contrato.

DESISTIMIENTO:

Terminación anormal de un proceso debida a que el actor manifiesta su voluntad de abandonar su pretensión, pero sin renunciar al derecho en que la basaba, que podrá ejercitar en una nueva demanda posterior.

DESLINDE:

Acto jurídico de delimitar un bien inmueble, es decir, de señalar su superficie y linderos, mediante el levantamiento de un plano topográfico o georreferenciado, con o sin fijación de mojones. Implica la medición o mensura previa del inmueble o inmuebles implicados.

DISCREPANCIA REGISTRAL:

Disconformidad o falta de coincidencia absoluta entre la realidad jurídica registral y la extrarregistral.

DISTRITOS HIPOTECARIOS:

Es la Demarcación Territorial o Circunscripción de cada registro de la propiedad y puede comprender un municipio, varios o parte de uno, o bien comprender unidades territoriales más extensas –provincia, zona registral, región o Estado- según el sistema organizativo de cada país. Ver también Circunscripción registral.

DIVISIÓN MATERIAL:

Acto jurídico de separar o parcelar totalmente una finca registral única en dos o más fincas registrales independientes con apertura de nuevo folio registral a cada una de ellas y cancelación del historial registral de la finca matriz de la que proceden.

DOBLE INMATRICULACIÓN:

Es aquella situación que se produce, como consecuencia de un funcionamiento inadecuado del registro de la propiedad, cuando una misma finca goza de dos historiales registrales distintos, lo que genera que se excluyan mutuamente los respectivos efectos de la inscripción y deba resolverse sobre la verdadera titularidad y cargas en la vía judicial.

DOMINIO:

Derecho real sinónimo de propiedad.

DONACIÓN:

Acto jurídico de liberalidad por el cual una persona transfiere con carácter gratuito un bien a favor de otra que lo acepta. La persona que realiza la donación se denomina donante y el que la recibe donatario.

EJECUCIÓN:

Procedimiento judicial o administrativo con embargo y venta de bienes para pago de deudas o para el cumplimiento forzoso de cualquier obligación legal o convencional.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA:

Procedimiento especial de ejecución de obligaciones garantizadas con hipoteca.

EMBARGO:

Es la medida judicial por la que determinados bienes o derechos de contenido o valor económico quedan afectados o se reservados para extinguir con ellos una obligación pecuniaria ya declarada (embargo ejecutivo) o que, previsiblemente, se va a declarar en una sentencia futura (embargo preventivo o cautelar), ante la posibilidad de que el condenado al pago de la obligación pecuniaria incumpla el pago o enajene sus bienes. Es objeto de anotación preventiva en el Registro de la Propiedad.

ENAJENAR:

Acción de transmitir el dominio u otro derecho real de una bien o derecho.

ENDOSO:

Declaración escrita consignada en un título de crédito, en la que el titular que la suscribe transfiere los derechos que este confiere, a favor de otra persona.

ENERVACIÓN (derecho de):

ENFITEUSIS:

Derecho real o contrato por virtud del cual el propietario de
un bien inmueble cede a otro -enfiteuta-, a perpetuidad o por un largo período de tiempo, el goce o dominio útil del mismo, con la obligación del concesionario de cuidarla, mejorarla y pagar una pensión anual en reconocimiento del dominio.

ERROR CONCEPTUAL O IDEOLÓGICO:

Cuando de la toma de razón al expresar en la inscripción, algunos de los contenidos en el título, se altere o se varíe su verdadero sentido.

ERROR MATERIAL O DE HECHO:

Cuando sin intención conocida se consignen o inscriban unas palabras por otras, se omita la expresión de alguna circunstancia formal en los asientos o se equivoquen los nombres propios o las cantidades del documento inscrito sin cambiar por ello el sentido general de la inscripción o asiento de que se trate, ni el de ninguno de sus conceptos.

EVICCIÓN:

Privación de todo o parte de la cosa adquirida por el comprador por sentencia en razón de algún derecho de tercero anterior a la adquisición.

EXCESO DE CABIDA:

Operación registral consistente en reflejar en el historial de una determinada finca una superficie mayor de la que consta inscrita y que exige su acreditación fehaciente bien con certificación catastral de la finca o bien con certificación de la medición efectuada por técnico competente. Es necesario que el registrador no tenga duda fundada acerca de la identidad entre la finca registral inscrita y la que ha sido objeto de medición o figura como parcela catastral.

EXPEDIENTES DE DOMINIO:

Procedimientos judiciales especiales no contenciosos (también pueden ser de naturaleza notarial) que tienen por finalidad la inmatriculación de fincas en los registros de la propiedad, la registración de excesos de cabida en las fincas inscritas o la reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

EXPROPIACIÓN FORZOSA O EXPROPIACIÓN:

Es una institución de Derecho Público, que consiste en la transferencia coactiva de la propiedad privada desde su titular a una Administración Pública o a un beneficiario designado por ésta, por razones de utilidad pública o interés social y mediante indemnización o justiprecio equivalente al valor económico del objeto expropiado, lo que la diferencia de la confiscación.

EXTINCIÓN:

En derecho registral es la desaparición de un derecho real inscrito o la perdida de efectos de una anotación preventivas, y puede tener lugar por diversas causas como, en el primer caso, la desaparición física o transmisión del bien sobre el que recaen, o, en el segundo caso, su caducidad o por su conversión en inscripción definitiva.

FE PÚBLICA REGISTRAL (principio de):

Es aquel en virtud del cual el tercero que adquiere en base a la legitimación dispositiva de un titular registral es mantenido en la adquisición “a non dominio” que realiza, una vez que ha inscrito su derecho, con los demás requisitos exigidos por la ley.

FIANZA:

Es una garantía personal en virtud de la cual una o más personas responden de una obligación ajena, comprometiéndose para con el acreedor a cumplirla en todo o parte, si el deudor principal no la cumple.

FIDEICOMISARIO:

Persona beneficiaria o a cuyo favor se constituye el fideicomiso que puede existir o no, y estar determinada o no en el momento de la constitución, y que recibirá el bien en propiedad en el momento establecido en el testamento o en la escritura de constitución. Según el tipo de fideicomiso de que se trate (anglosajón, latinoamericano o continental) y su contenido concreto sus derechos serán distintos.

FIDEICOMISO (ver también trust y sustitución fideicomisaria):

un contrato a través del cual una persona, que recibe el nombre de fideicomitente, fiduciante o constituyente, transfiere la propiedad de un bien o derecho a un tercero, llamado fiduciario, que se convierte en titular legal del mismo, pero con el encargo de traspasarlo o distribuirlo entre uno o más beneficiarios o fideicomisarios), en el momento que se haya establecido en el contrato. El propietario absoluto del bien y titular registral, en su caso, será el fiduciario, con la salvedad de que ejercerá el derecho de propiedad de manera temporal y que tendrá a su vez una obligación personal frente a los fideicomisarios que son unos meros acreedores. Esta figura esta admitida en Argentina, Paraguay, México y Colombia que exigen que los fiduciarios sean entidades inscritas ante la comisión nacional de valores como bancos, instituciones de crédito o compañías de seguros, y en Panamá que admite la figura de la fundación privada. Se usa fundamentalmente con finalidad de administración patrimonial, de garantía –sustituto de la hipoteca-, o como sustituto del testamento.

FIDUCIARIO (trustee):

Persona encargada de administrar el bien, conservarlo y transmitirlo en su día a los fideicomisarios. Según el tipo de fideicomiso de que se trate (anglosajón, latinoamericano o continental) y su contenido concreto sus derechos serán distintos.

FINCA:

Es la unidad de suelo, rústica o urbana, o edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios proindiviso, que puede situarse en la rasante, el vuelo o en el subsuelo.

FINCA REGISTRAL:

La “finca o unidad inmobiliaria” que, conforme a la legislación hipotecaria, puede abrir folio independiente con número propio en el Registro de la Propiedad y aquellas unidades económicas o urbanísticas que también son susceptibles de producir dicha apertura como las concesiones administrativas o los aprovechamientos urbanísticos.

FOLIO REAL (Folio de matricula inmobiliaria):

Es el folio que se abre a cada finca registral en los sistemas que siguen esta técnica de organización y en el cual se registra todo el historial jurídico real de las mismas bajo el principio de tracto sucesivo. Hoy se puede distinguir según los países entre folio real cartular, cuando el historial de la finca registral consta en soporte papel, o folio real electrónico, cuando tal historial consta en soporte digital o electrónico.

GARANTÍA:

Es el mecanismo consistente en asegurar el cumplimiento de una obligación y así proteger los derechos de alguna de las partes de una relación comercial o jurídica. Las garantías pueden ser meramente personal (ej. fianza o aval) o real si se afectan bienes (ej. prenda o hipoteca).

GARANTÍA HIPOTECARIA:

Tiene lugar cuando el cumplimiento de un préstamo u otro tipo de obligación se asegura con un bien inmueble y la garantía se inscribe en el Registro de la Propiedad.

GASTOS COMUNES:

Son los gastos de administración, conservación, mantenimiento y operación de los bienes comunes dentro del Régimen de Propiedad Horizontal, que deben ser sufragados con los aportes de cada uno de los propietarios de elementos independientes, y que vienen determinados por la Ley o los Estatutos de la Comunidad.

GEORREFERENCIACIÓN:

Conjunto de operaciones técnicas destinadas a vincular de manera exacta, un punto cualquiera de la superficie terrestre con un marco de referencia convencional; culminando este procedimiento con la determinación de las coordenadas.

GRAVAMEN:

Carga de naturaleza real que sujeta una finca registral al cumplimiento de una determinada obligación.

HABILITAR:

Facultar a una persona para la realización de determinados
actos jurídicos, que no podría llevar a efecto sin esta autorización expresa.

HABITACIÓN (derecho de):

Derecho real de goce y disfrute, de carácter intransmisible, en virtud del cual su titular tiene la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia sin excluir el uso del resto por parte del dueño de la misma.

HERENCIA YACENTE:

Herencia que ha sido deferida, pero no aceptada por los llamados a la misma.

HIPOTECA (definición genérica):

Derecho real de garantía y realización de valor, de carácter accesorio y constitución registral, que sujeta directa e inmediatamente los bienes inmuebles sobre los que se impone cualquiera que sea su poseedor al cumplimiento de la obligación o las obligaciones, según el tipo de hipoteca, para cuya seguridad fue constituida. En la hipoteca los bienes gravados permanecen en posesión de su propietario que conserva la faculta de disposición sobre los mismos.

HIPOTECA ABSTRACTA o INDEPENDIENTE:

Es aquella en que existe una desconexión con el crédito y, por tanto, no tiene carácter accesorio, de tal manera que la hipoteca puede transmitirse y gravarse sin el crédito y éste sin aquella. El titular de la misma adquiere el derecho a cobrar una suma de dinero sobre el inmueble independientemente de la existencia y validez del crédito y no lo pierde en caso de extinción del mismo. En España y la mayoría de los países iberoamericanos no se admite. Sus ejemplos principales son la deuda inmobiliaria o territorial alemana y la cédula de renta suiza.

HIPOTECA APUD ACTA:

Es aquella hipoteca constituida por resolución de la autoridad judicial para garantizar una fianza o las responsabilidades pecuniarias derivadas principalmente de un procedimiento penal y que grava la finca señalada por el querellado o su garante. También se denomina fianza hipotecaria.

HIPOTECA CAMBIARIA U OTROS TÍTULOS TRANSMIBLES POR ENDOSO:

Es aquella que se constituye en garantía de letras de cambio a favor del tenedor de las mismas, cada una de las cuales constituyen obligaciones independientes de tal manera que la responsabilidad hipotecaria se entiende distribuida entre las mismas en proporción a su importe y la hipoteca puede ser objeto de realización para el pago de una de ellas, subsistiendo respecto del resto por la cantidad sobrante.

HIPOTECA DE MÁXIMO O ABIERTA:

Es toda hipoteca en que el crédito que asegura, que será único, sólo se indica en sus líneas fundamentales o no ha nacido o no es posible determinar su cuantía final, y en que al desconocerse el importe total de la obligación asegurada, se establece un máximo de responsabilidad hipotecaria, que será la cantidad máxima de la que responderá la finca dada en garantía, sea cual sea el importe final de esa obligación asegurada. Sus clases más habituales son la hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas, de apertura de crédito en cuenta corriente, del saldo de una cuenta corriente novatoria o las hipotecas globales.

HIPOTECA DE PROPIETARIO:

Es aquella que se inscribe inicialmente a favor del dueño de la finca hipotecada o que queda a su disposición después de extinguido el crédito inicial por pago u otra causa, pudiendo en ambos casos servirse de la misma para cubrirlo con futuras operaciones. En el primer caso estamos ante una auténtica hipoteca independiente, en el segundo caso se trata de una hipoteca inicialmente accesoria que se convierte en independiente. En España y la mayoría de los países iberoamericanos no se admite. Sus ejemplos principales son las hipotecas de propietario alemana y suiza, y parte de la concepción de la hipoteca como una facultad integrante del dominio que no es absorbida por éste.

HIPOTECA GLOBAL o FLOTANTE:

Es aquella hipoteca de máximo que se constituye en garantía de una pluralidad de obligaciones en que todas o algunas son inicialmente sólo determinables en su existencia y nacimiento y en que su determinación como garantizada responde a un criterio de integración referido a uno o varios tipos de relación jurídica obligacional. Se caracteriza porque no existe una refundición de las obligaciones en un saldo de carácter novatorio, porque no es necesario distribuir la responsabilidad hipotecaria entre las distintas obligaciones garantizadas, y porque puede realizarse el bien hasta el total importe de la responsabilidad hipotecaria para la satisfacción de todas o algunas de las obligaciones garantizadas vencidas.

HIPOTECA INVERSA:

Es aquella hipoteca que supone la concesión de un “préstamo o crédito”, recibido por el deudor en forma de capital, rentas o mixto, garantizado sólo con un inmueble propiedad de quien percibe el préstamo –o de ser varios beneficiarios, del solicitante-, normalmente su vivienda habitual, que no debe reembolsarse hasta que el prestatario o el último de los beneficiarios fallezca, y que se reembolsará, según los países, con el precio de venta del inmueble o asumiendo su cuantía los herederos del propietario. En España sólo pueden constituirse a favor de las entidades financieras de crédito o de compañías de seguros y el deudor debe tener más de 65 años o estar en situación de discapacidad en los términos que marca la Ley.

HIPOTECA ORDINARIA o DE TRÁFICO:

Es la hipoteca habitual y se caracteriza porque sólo garantiza una única obligación que, además, debe estar perfectamente descrita desde el momento de la constitución incluida su cuantía. La responsabilidad hipotecaria deberá coincidir con el principal inicial de la deuda.

HIPOTECA PLURAL:

Es aquella hipoteca de máximo que se constituye en garantía de varias obligaciones ya determinadas, existentes o contraídas, aunque alguna pueda ser futura en su nacimiento. Sus características por lo demás son las mismas de la hipoteca global antes mencionadas de la cual es una variedad.

HIPOTECA RECARGABLE:

Es aquella que permite compensar las cantidades amortizadas del principal con los nuevos importes concedidos -ampliación de capital-, siempre que la suma de éstos con el capital pendiente de amortización del préstamo primitivo no supere la cifra de capital inicialmente concedido –responsabilidad hipotecaria-, sin que ello produzca una pérdida del rango hipotecario aunque existan acreedores intermedios.

INEXACTITUD REGISTRAL:

Todo desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad extrarregistral con relación a los derechos inscribibles. No siempre hay sinonimia entre “inexactitud” y “error”, la distinción deviene sus las causas, que pueden ser de origen extrarregistral o registral. En las extrarregistrales se incluyen las mutaciones sucedidas en al ámbito extrarregistral que aún no han tenido exteriorización en el registro, en cambio las registrales son derivan equivocación, yerro o desacierto que provoca el error u omisión en el asiento.

INHIBITORIA:

Solicitud dirigida a una Administración Pública o Judicial para que soliciten la competencia respecto de un asunto del que está conociendo otra Administración o juzgado que no es competente para que se inhiba. Cuando se presenta directamente ante la Administración incompetente recibe el nombre de declinatoria.

INMATRICULACIÓN (O MATRICULACIÓN):

Es el acto en virtud del cual un inmueble tiene acceso por primera vez o ingresa al Registro de la Propiedad realizado a través de una primera inscripción de dominio, la cual abre folio real particular a dicho inmueble.

INMUEBLE:

El bien que no puede trasladarse de un lugar a otro como los terrenos, edificios y construcciones de todo tipo –inmuebles por naturaleza- o bien aquél bien (ej. maquinaria, fuentes, estatuas, plantaciones, arbolado, etc) al que la respectiva legislación expresamente le atribuya tal carácter por estar unido a otro inmueble de manera fija, de modo que no puede ser separada del mismo sin romper el material o alterar el objeto, o por haberse incorporado a él con el propósito de unirlo con carácter permanente.

INOPONIBILIDAD (principio de):

Es aquel principio en virtud del cual los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no están inscritos en el Registro de la Propiedad no perjudican a terceros.

INSCRIPCIÓN (asiento):

En términos genéricos puede definirse como todo asiento registral de carácter principal, lo que incluiría a las inscripciones propiamente dichas, a las anotaciones preventivas y a las cancelaciones; y en términos estrictos, como aquel asiento registral principal en que se constata la atribución de uno o varios derechos reales o asimilados registralmente a los efectos de producir efectos constitutivos o de eficacia erga omnes.

INSCRIPCIÓN PARCIAL:

Tiene lugar cuando respecto de un documento que por su naturaleza contiene dos o más actos o negocios inscribibles, pero que no pueden ser inscritos todos ellos ya que alguno contiene defectos, el interesado solicita la inscripción respecto de aquellos actos o negocios que no contengan defectos o impedimentos para su inscripción.

INSCRIPCIÓN PROVISIONAL O PROVISORIA:

En determinados países, asiento que se practica, de oficio o a instancia de la parte interesada, para proteger la titulación cuando al documento portador de los derechos no cumple con la totalidad de los requisitos exigidos por la ley. Se trata en strictu sensu de una verdadera “anotación” en cuanto a su temporalidad si no se subsana el defecto, pero se justifica designarla como “inscripción” por cuanto puede transformarse en este asiento definitivo.

INTERDICCIÓN:

Restricción impuesta judicialmente a una persona a causa de alguna enfermedad, situación económica, etc, en virtud de la cual queda privada de la facultad de realizar actos jurídicos en su vida civil, nombrándose por el juez un administrador o curador de sus bienes.

INTERÉS MORATORIO:

Intereses que se van generando a lo largo del crédito o préstamo por no pagar las obligaciones puntualmente.

INTERÉS REMUNERATORIO:

Ganancia o utilidad que produce un capital que se invierte, coloca o presta durante un cierto tiempo.

JUICIO DE SUFICIENCIA Y FE DE CONOCIMIENTO NOTARIAL:

Manifestación notarial relativa, respectivamente, a la capacidad, natural o representativa, y a la identidad, por conocimiento o exhibición del documento oficial de identificación, de las personas otorgantes de los instrumentos públicos en que interviene y autoriza.

JUNTA DE COMPENSACIÓN:

Órgano de carácter urbanístico formado por los propietarios integrantes de una unidad de ejecución y que se encarga de la toma de decisiones en los denominados expedientes de equidistribución o reparcelación urbanística cuando el sistema de gestión elegido es el de Compensación.

JUSTO TÍTULO:

Es aquel título en virtud del cual un bien o derecho entra legítimamente en el patrimonio de una persona y constituye una causa de adquisición reconocida por la ley.

LATIFUNDIO:

Finca rústica de gran extensión superficial perteneciente a una sola persona física o jurídica.

LEASING:

LEGADO:

Es una forma de sucesión particular o singular, mediante la cual el testador deja un concreto bien o derecho, o un conjunto de bienes o derechos singulares a una o varias personas. El que recibe dicho bien en concreto se llama legatario, y únicamente sucede al fallecido en aquello que le ha sido legado y no con carácter general.

LEGALIDAD (principio de):

Es aquel en virtud del cual todo negocio que pretenda acceder al registro queda sometido a la previa calificación o control por parte del registrador acerca de su ajuste a la legalidad y reúne todos los requisitos precisos para su inscripción.

LEGALIZACIÓN (de instrumentos extranjeros):

Es la adveración o autenticación oficial de los documentos otorgados en país extranjero que les otorga fuerza para surtir efectos jurídicos en otro país. Caben dos formas de legalización: la normal que se realiza ante los cónsules o funcionarios diplomáticos españoles, y la abreviada que tiene lugar mediante la “apostilla” por los superiores jerárquicos del funcionario firmante en aquellos países que han firmado el Convenio de La Haya de 1961. Existen también Convenios internacionales como el de Atenas que suprime entre los Estados firmantes toda legalización en materia de documentos relativos al estado civil si se expiden en formatos uniformes plurilingües.
En materia de resoluciones judiciales, éstas deben obtener el exequatur de los Tribunales del país de aplicación salvo que existan Convenios internacionales firmados que establezcan la aplicación directa o reduzcan los requisitos.

LEGÍTIMA:

Es, en los sistemas sucesorios que admiten la existencia de
herederos forzosos, la porción hereditaria de que el testador no puede disponer, por estar asignada legalmente a estos.

LEGITIMACIÓN (de firmas):

intervención notarial de autenticación de las firmas de una determinada persona que es identificada por este funcionario y se realiza por haberse efectuado la firma en su presencia, por serle conocida al notario o por u cotejo con la que consta en documento oficial.

LEGITIMACIÓN (general):

Situación jurídica en que se encuentra un sujeto y en virtud de la cual puede manifestar válidamente su voluntad o actuar respecto a una determinada relación de derecho o situación procesal, en nombre propio o ajeno.

LEGITIMACIÓN (principio de):

El principio de legitimación registral o de presunción de exactitud, es aquel en virtud del cual, los asientos de1 Registro se presumen exactos y veraces iuris tantum, y como consecuencia de ello, al titular registral reflejado en los mismos se le considera legitimado para actuar en el trafico jurídico y en el proceso como tal titular, en la forma que el propio asiento determina.

LIBERACIÓN (de cargas):

Acción de cancelar las cargas o gravámenes que constan inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad respecto de un determinado bien inmueble y que puede tener lugar en virtud de escritura pública, de sentencia judicial firme o como consecuencia de la tramitación de un expediente judicial o administrativo espacial.

LICENCIA (urbanística):

Son actos administrativos reglados por los que se autoriza o aprueba una determinada actividad -obra nueva, división, uso, etc- referida a un bien inmueble y que es preceptiva para poder ejercer las facultades inherentes al derecho de propiedad sobre el mismo. Normalmente es necesaria para poder hacer constar en el Registro de la Propiedad el acto jurídico concreto a que se refiere.

LINDEROS:

línea que separa unas propiedades o heredades de otras. Es el límite o límites hasta los cuales superficialmente se extiende la finca o el dominio sobre la misma. Desde el punto de vista hipotecario cobra importancia el concepto, ya que en la inscripción de toda finca es preciso hacer constar la naturaleza (si es rústica o urbana), la situación y los linderos.

LOCACIÓN:

Es sinónimo de arrendamiento, es decir, el contrato consensual en cuya virtud una de las partes, el locador o arrendador, se obliga a conceder el uso o goce de una finca durante un tiempo determinado, y la otra parte, el locatario o arrendatario, queda obligado a pagar un precio determinado en contraprestación.

LOTIFICACIÓN O LOTEO:

Subdivisión de un terreno en manzanas y solares ajustada a los trámites que la Ley aplicable determine.

MAGISTRADO:

autoridad judicial que, integrando una sala, forma parte de un Tribunal Colegiado.

MANDATO:

Contrato por el cual el mandatario se obliga a ejecutar por cuenta del mandante, los actos jurídicos que éste le encarga.

MANIFESTACIÓN O EXHIBICIÓN DE ASIENTOS REGISTRALES:

Es la exhibición directa o electrónica –bases escaneadas- de los libros del registro de la propiedad. En muchos países –ej. España- este medio de publicidad está prohibido o restringido por razón de la normativa sobre protección de datos personales.

MEDIACIÓN DIRECTA DEL REGISTRADOR:

Consiste en la participación o intervención directa del Registrador en la confección del documento, exigiéndose para ello la inmediación con los sujetos implicados.

MEDIANERIA:

Es aquella situación jurídica que se da cuando dos fincas, ya sean rústicas o urbanas, están separadas por un elemento común, pared, vallado o seto, que pertenece a ambos propietarios de aquellas.

MEDIO DE IMPUGNACIÓN:

Tipos de recursos con que cuenta el interesado en la inscripción para oponerse contra la calificación registral negativa y que varían según los distintos países.

MENCIÓN REGISTRAL:

Es la mera referencia en un asiento a un derecho real susceptible de inscripción separada y especial –ej. Servidumbre-, y que, por tanto, en cuanto a tal no goza de la protección de los efectos del Registro de la Propiedad.

MENSURA:

Es la operación hecha por un agrimensor, que tiene por objeto medir la superficie de un terreno y verificar si dichas medidas coinciden con las expresadas en el título de propiedad.

MINUTA:

Escrito, borrador o extracto de un documento o contrato, en el que se anotan las cláusulas esenciales para extenderlo después con todas las formalidades. En una minuta, por lo tanto, se incluyen los contenidos esenciales. Las minutas también son los apuntes que se toman para tener algo presente. La noción además puede aludir a una enumeración o un listado.

MINUTA DE MEJORAS (HONDURAS):

Escrito simple con el cual el titular registral u otro debidamente legitimado, detalla para su inscripción las mejoras u obras realizadas sobre determinadas unidades inmobiliarias con la expresión generalmente de la naturaleza de la obra, su extensión y valor estimado, con el fin de que el Registrador tome razón de ellas a manera de inscripción o anotación en el asiento de dominio.

MINUTA DE PRESENTACIÓN:

Formulario dentro del cual se detallan los datos fundamentales de un documento inscribible, particularmente aquella información de verdadera vocación registral, identificando y seleccionando así con claridad los datos puntuales que habrán de extractarse o incorporarse a los archivos o bases de datos del registro, sin más efectos registrales que el de servir como un instrumento auxiliar de la rogación.

MOJÓN:

Señal física formada con piedras, arboles u otros elementos naturales o incorporados al efecto para marcar los linderos entre fincas colindantes.

MULTIPROPIEDAD (ver también aprovechamiento por turnos y time sharing):

En España derecho real de dominio que concede a su titular la facultad de utilizar un determinado apartamento –normalmente vacacional- anualmente durante un concreto período de tiempo al año.

NOTA DE CALIFICACIÓN (registral):

Es el documento en el cual se materializa la calificación registral o valoración jurídica del registrador de la propiedad acerca de la legalidad y reunión de todos los requisitos necesarios para provocar el correspondiente asiento registral por parte de los contratos y documentos que acceden al Registro.

NOTA MARGINAL DE ADVERTENCIA:

En determinados países el asiento que se practica sobre el asiento de inscripción que contenga un error imputable al Registrador, de los que no puede rectificar por sí mismo. La nota marginal de advertencia no anula la inscripción pero restringe los derechos del titular de tal manera que, mientras no se cancele o se practique en su caso la rectificación, no podrá hacerse operación alguna posterior.

NOTA MARGINAL O REFERENCIAL:

Asiento registral en general accesorio, definitivo y positivo, que se extiende al margen de otros asientos y cuyo objeto es consignar un hecho que modifica o condiciona el derecho registrado (notas de modificación jurídica), hacer las veces de otro asiento registral (notas sucedáneas) o facilitar la mecánica del Registro (notas de oficina).

NOTA SIMPLE INFORMATIVA:

Es aquella forma de publicidad formal sin firma del titular de la oficina, en papel o telemática, de valor puramente informativo que no da fe del contenido de los asientos registrales y que reproduce un extracto estandarizado del contenido de los mismos.

NOVACIÓN EXTINTIVA:

Tiene lugar cuando una nueva obligación sustituye a otra obligación anterior, la cual queda por tanto extinguida.

NOVACIÓN MODIFICATIVA:

modificación jurídica de los derechos reales inscritos de carácter meramente modificativo y no extintivo y que como tal no perjudica a los terceros titulares de cargas posteriores.

NUDA PROPIEDAD:

Propiedad de un bien que tiene aquel que se encuentra desprovisto de la facultad o goce de la misma por existir un usufructuario.

NÚMERO DE IDENTIFICACIÓN FISCAL:

Es aquel número asignado por las autoridades de Hacienda y que sirve para controlar la identidad de aquellas personas que intervienen en los negocios jurídicos de contenido económico, para el control del fraude fiscal o de blanqueo de capitales. Respecto de los nacionales suele coincidir con el documento oficial de identidad y respecto de los extranjeros con el número de identificación del extranjero si es residente o con un número especial si no lo es.

OBLIGACIÓN PROPTER REM:

Obligación de dar, de hacer o de soportar, que grava al titular de un derecho real (propiedad, posesión, etc.) en su calidad de tal, y que dura, en relación con el obligado, en tanto subsista la expresada titularidad, pasando en caso de transmisión al nuevo titular del bien o derecho.

OBRA NUEVA (inscripción):

Es el asiento registral por el que acceden al registro de la propiedad por primera vez una construcción, ya sea realmente de nueva planta o ya se trate de una edificación antigua que permanecía al margen del mismo. Las legislaciones suelen exigir distintos requisitos de carácter administrativo para permitir la inscripción de los edificios como las licencias de edificación y ocupación, certificado del arquitecto director de la obra, seguro de daños, etc.

OCURSO:

Término utilizado en Nicaragua para referirse a la queja que se presenta contra un registrador que por alguna causa se niega a inscribir un instrumento público, y que cuya litis se circunscribe así está bien o mal denegada la inscripción.

OLÓGRAFO (testamento):

Es aquel testamento escrito y firmado en su totalidad por su autor de su puño y letra y que no se eleva a escritura pública en vida del mismo, por lo que deber ser adverado, judicial o notarialmente, con posterioridad a su fallecimiento.

OPCIÓN DE COMPRA:

Derecho, configurable con carácter personal o real, inscribible en el registro de la propiedad, de carácter autónomo o complementario de otro negocio –ej. Arrendamiento con opción de compra-, oneroso, neutro o gratuito, que permite a su titular adquirir un bien dentro del plazo estipulado y pagando previamente el precio que se hubiere convenido.

OPONIBILIDAD (principio de):

Es el efecto registral en virtud del cual lo inscrito es eficaz respecto de terceros, es decir, el derecho inscrito anterior goza de prelación o mejor rango respecto del derecho compatible inscrito posteriormente y, a su vez, impedirá el acceso al Registro de los títulos que se refieran a derechos que se le opongan o sean incompatibles.

OTRO SI:

En EL lenguaje forense significa “además”, en el sentido que junto con las peticiones o pretensiones principales, se piden o pretenden otras secundarias, accesorias o alternativas.

OTRO SÍ (registral):

En materia del derecho registral inmobiliario y mercantil el “otro si” es la técnica de inscripción, normalmente al pie del asiento registral, para agregar alguna palabra o expresión necesaria que se omitió por un error material e involuntario.

PACTO COMISORIO:

Es aquel pacto en virtud del cual se garantizan los préstamos u otros tipos de créditos mediante la apropiación por el acreedor del bien dado en garantía por el deudor, que pierde la facultad de disposición, pudiendo el acreedor disponer directamente del bien en caso de impago. En muchos países –ej. España o Portugal- se encuentra prohibido, pero en otros –ej. Brasil- es un medio ordinario de garantía sustitutivo de la prenda o la hipoteca.

PACTO DE RETROVENTA:

Es aquel pacto por virtud del cual el vendedor se reserva, dentro del límite temporal marcado por la ley, el derecho a recuperar la cosa vendida, reembolsando el precio de la venta y los gastos accesorios a la misma.

PARCELA (catastral):

La unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o subsuelo, que se encuentra asentada en la Catastro Topográfico Fiscal a efectos recaudatorios y que puede o no coincidir con la finca registral o con la parcela urbanística. Así es frecuente que en el Catastro una parcela englobe dos fincas colindantes que no han sido objeto de agrupación jurídica, que figuren dos parcelas separadas por un camino o arroyo que jurídicamente constituyen una unidad funcional, etc.

PARCELA (urbanística):

La unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente.

PARCELACIÓN o REPARCELACIÓN (urbanística):

Es el acto administrativo por el que se modifica la descripción de las fincas preexistentes a un proceso de gestión urbanística, se adjudica a la Administración las fincas de cesión obligatoria, se adjudica el suelo restante a los propietarios de las parcelas de origen en proporción a las mismas y se fija la afección de las fincas de resultado a la contribución de los gastos de urbanización y demás del proyecto.

PARTICIPACIÓN (régimen de):

Régimen económico matrimonial de comunidad diferida de bienes en virtud del cual cada cónyuge adquiere derecho a participar en las ganancias obtenidas por su consorte durante el matrimonio, conservando cada uno la administración y disposición de los bienes que le pertenecían al contraer matrimonio y de los que adquiera posteriormente por cualquier título.

PERMUTA:

Es el contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa no fungible para percibir otra de igual naturaleza.

PLENO DOMINIO:

Es el derecho real de propiedad en términos estrictos, el que comprende todas las facultades inherentes a la misma incluido el uso y disfrute del bien.

POSESIÓN:

Poder de hecho ejercido sobre una cosa o goce de un derecho. Como tal no suele ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad.

PREDIO:

sinónimo de finca o bien inmueble en términos estrictos y que puede referirse tanto a los que tienen naturaleza rústica como urbana.

PRELACIÓN (de créditos):

Es el derecho a cobrar por parte de un acreedor con preferencia a otros.

PRELACIÓN REGISTRAL (formal):

Es la preferencia y posición específica que tienen los documentos que se presentan a registro respecto a los de posterior ingreso que puedan presentarse con relación al mismo bien o a los mismos derechos, a efectos de su despacho.

PRELACIÓN REGISTRAL (material):

Rango de las inscripciones o anotaciones registrales, normalmente de garantía, de tal manera que un asiento registral tendrá prelación respecto de otros cuando la ejecución del derecho que representa produce la cancelación de los asientos de peor prelación, normalmente posteriores, y no se ve afectado por la ejecución de éstos.

PRENDA:

Forma de asegurar el cumplimiento de una obligación entregando al acreedor algún objeto mueble para que le sirva de garantía.

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA (O USUCAPIÓN):

Medio de adquirir la propiedad de bienes o derechos reales por el transcurso del tiempo, mediante la posesión durante un período de tiempo determinado y bajo las condiciones establecidas al efecto por la ley. Normalmente los bienes de dominio público son imprescriptibles.

PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA O LIBERATORIA:

Medio que exime a alguien del cumplimiento de una obligación o impide el ejercicio de una acción porque ha transcurrido un período de tiempo legalmente estipulado e ininterrumpido durante el cual el titular no ha ejercido su derecho, que se extingue por esta circunstancia.

PRÉSTAMO:

Es el contrato en virtud del cual una de las partes entrega a otra, o alguna cosa no fungible para que la use durante cierto tiempo y luego la devuelva –comodato-, o dinero u otra cosa fungible con la condición de devolver otro tanto de la misma especie o calidad –préstamo o mutuo- obteniendo o no a cambio unos intereses.

PRÉSTAMO HIPOTECARIO:

Es aquel préstamo que se encuentra garantizado con un derecho real de hipoteca que recae sobre un bien inmueble. En casi todos los países la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad tiene carácter constitutivo.

PRESUNCIÓN IURIS ET DE IURE:

Es aquella presunción que no admite prueba en contrario.

PRESUNCIÓN IURIS TANTUM:

Es aquella presunción que admite prueba en contrario.

PRETERICIÓN:

Omisión del testador relativa a dejar en su testamento la parte a que sus legitimarios o sucesores forzosos tienen derecho.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD:

Es aquel por el cual resulta indispensable precisar o determinar claramente todos los elementos integrantes de la relación jurídico-material que van a ser objeto de la inscripción de manera que el derecho inscrito este perfectamente definido y transparente. Exige una exacta descripción de los inmuebles y la determinación precisa del contenido de los derechos reales y de su titularidad.

PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL:

PRINCIPIO DE INOPONIBILIDAD:

Es aquel principio en virtud del cual los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no están inscritos en el Registro de la Propiedad no perjudican a terceros.

PRINCIPIO DE LEGALIDAD:

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN:

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD:

Es la exteriorización o divulgación de una situación jurídica para producir cognoscibilidad general o posibilidad de conocer, se trata que todos tengan un medio oficial de conocer las situaciones jurídicas.

PRINCIPIO DE ROGACIÓN:

Es aquel por el cual el Registro, como regla general, no puede proceder de oficio respecto de los asientos registrales, sino que tiene que actuar a instancia de parte la cual pone en marcha el procedimiento registral.

PRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTÉNTICA:

Es aquel en virtud del cual los títulos que acceden al Registro de la Propiedad, como regla general, deben ser títulos públicos, es decir, deben haber sido expedidos por una autoridad judicial o administrativa o elaborados por un notario público.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO:

Es aquel en virtud del cual toda titularidad sobre una finca o derecho real debe estar concatenada con la anterior y la sucesiva, de tal manera que para poder inscribir un acto o negocio es necesario que el mismo haya sido otorgado por el titular registral, fuera de los casos excepcionales de tracto abreviado.

PRIORIDAD FORMAL (principio de):

Es la preferencia a la inscripción que corresponde a un título, entre dos o más presentados en el Registro y se refieren al mismo inmueble, bien por haberse presentado antes (regla general) o bien porque así lo determine la calificación conjunta de todos los títulos presentados en los términos excepcionales que la ley permita.

PRIORIDAD MATERIAL U OPONIBILIDAD:

PROCEDIMIENTO DE APREMIO ADMINISTRATIVO:

Es el procedimiento ejecutivo específico de carácter administrativo de que gozan las Administraciones Públicas, normalmente la Tributaria y de la Seguridad Social, para el cobro de sus créditos frente al deudor y que va precedido de una anotación de embargo.

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DIRECTO HIPOTECARIO:

Es el procedimiento ejecutivo especial de carácter judicial de que goza el titular de un derecho real de hipoteca para el cobro del crédito hipotecario. Debe ser pactado expresamente al constituirse la hipoteca y se caracteriza por la no necesidad de fase declarativa, la brevedad de sus trámites y lo limitado de las causas de oposición.

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL:

Es el procedimiento ejecutivo especial de carácter notarial de que goza el titular de un derecho real de hipoteca para el cobro del crédito hipotecario. Debe ser pactado expresamente al constituirse la hipoteca y ajustarse a los trámites legalmente establecidos.

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN ORDINARIO:

Es el procedimiento ejecutivo normal de carácter judicial de que disponen los ciudadanos para el cobro de sus créditos frente a sus deudores. Va precedido de una fase declarativa de reconocimiento y fijación de la deuda y de una anotación de embargo.

PROPIEDAD COMUNAL:

Se trata de una propiedad colectiva, constituida por las tierras, agua, bosques y otros recursos naturales contenidos en ellas, que han pertenecido tradicionalmente a una comunidad entendida ésta como el conjunto de sus miembros (ej. habitantes de un determinado pueblo o comunidades indígenas étnicas).

PROPIEDAD HORIZONTAL:

PUBLICIDAD FORMAL (registral):

Es el medio para averiguar el estado de dominio y cargas de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad. Según los distintos Estados ese medio puede variar, así puede ser en papel o telemático; exhibición directa o electrónica de los libros del Registro, nota simple o certificación.

QUIEBRA (ver también las voces concurso, insolvencia y suspensión de pagos):

Estado jurídico de un comerciante, declarado judicialmente, como consecuencia del incumplimiento en el pago de sus obligaciones profesionales, que produce la limitación de sus facultades relativas a la administración y disposición de los bienes, así como la liquidación de su patrimonio y distribución de los bienes que lo constituyen entre los acreedores legítimos en la proporción en que tengan derecho a ser pagados.

QUITA:

Parte o totalidad de una deuda que es redimida o condonada por parte del acreedor.

RANGO FIJO O SISTEMA DE ENCASILLAMIENTO:

Cuando el rango, grado o puesto fijo tiene características estáticas, pues permanece en su mismo nivel de su constitución sin avanzar en busca de posiciones más ventajosas cuando el camino queda expedito. Según este sistema se puede mantener y hasta constituir una hipoteca en segundo o ulterior grado sin que medie o perdure otra de primer grado, es decir que el orden de prelación no lo da la antigüedad instrumental ni de la inscripción, sino, simplemente, el acuerdo de voluntades.

RANGO MÓVIL, DINÁMICO O ASCENDENTE:

Es el que permite que la situación de la garantía del acreedor mejore en la medida en que la hipoteca se adelanta para cubrir las plazas vacantes o puestos privilegiados que hayan quedado libres. Este ascenso se produce automáticamente.

RANGO REGISTRAL:

Es aquella condición o cualidad de los derechos reales inscritos que determina su prioridad o prelación real respecto de los demás derechos inscritos posteriormente que recaen sobre la misma finca, de tal manera que la ejecución del derecho de mejor rango produce la cancelación –purga- de los de peor rango, y la de éstos no afecta a los de mejor rango, los cuales quedan subsistentes. Este rango registral, que normalmente opera respecto de los derechos reales de garantía, puede ser negociable con los requisitos que marque cada legislación, dando lugar a las figuras de la reserva, la permuta y la posposición del rango registral de los derechos reales.

REBUS SIC STANTIBUS:

Cláusula sobreentendida en los contratos, en virtud de la cual se entiende que, las estipulaciones establecidas lo son teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes en el momento, de forma que cualquier alteración sustancial de las mismas puede dar lugar a la modificación de aquellas estipulaciones.

RECTIFICACIÓN:

Mecanismo que permite la adaptación de la información contenida en el Registro a la realidad jurídica extrarregistral a través de la enmienda de errores, omisiones o datos imprecisos que aparezcan registrados. Cuando se trata de la enmienda o modificación de la información relacionada a la configuración física de la unidad inmobiliaria se la denominada Rectificación de área, linderos o medidas perimétricas de terrenos o georreferenciación.

RECURSOS CONTRA LA CALIFICACIÓN REGISTRAL:

Son los distintos medios de que dispone el interesado para oponerse a la calificación registral negativa de la inscripción y que varían en los distintos países, pudiendo presentarse ante un órgano administrativo o judicial.

REDENCIÓN:

Liberación o cancelación de una carga, gravamen u obligación de acuerdo con la norma legal que la autorice.

RÉGIMEN ECONÓMICO DEL MATRIMONIO:

Conjunto de normas o pactos que rigen las relaciones económicas entre los cónyuges, como la administración o disposición de los bienes de la sociedad conyugal, sus cargas y obligaciones o su disolución y liquidación. Este régimen normalmente será el pactado en capitulaciones matrimoniales y, en su defecto, el régimen supletorio que fije cada legislación.

REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD (Registrador Inmobiliario, Conservador de Bienes Raíces, Registrador de Títulos o Instrumentos Públicos):

funcionario público o profesional oficial que se encarga de la llevanza del registro de la propiedad ya lo sea de forma integral o bien sólo de su aspecto jurídico o de calificación y publicidad.

REGISTRO CIVIL:

Es la oficina pública en la que se asientan y da fe pública de los actos relativos a las personas físicas como el nacimiento, las adopciones, las tutelas, la emancipación, el matrimonio, las capitulaciones entre cónyuges, la separación matrimonial y el divorcio, las defunciones, la adquisición y pérdida de la nacionalidad, etc.

REGISTRO DE LA PROPIEDAD:

Es la oficina pública en la que se asientan y da fe pública de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales –de uso y disfrute, garantía, adquisición preferente, etc- relativos a bienes inmuebles, ya lo sean traslativos, declarativos, constitutivos, modificativos o extintivos; así como ciertos contratos con transcendencia real como el arrendamiento, las resoluciones judiciales que afecten a los bienes inmuebles –embargo, prohibición de disponer, titularidad- o a la capacidad de sus titulares registrales –incapacidad, concurso, intervención- y los actos administrativos de carácter urbanístico o real –expropiación, etc-.
Según su concepción protectora del mercado y su forma de organización el Registro de la Propiedad puede ser un registro de derechos o de títulos o un registro de folio real o personal, y sus efectos concretos dependen de la legislación de cada país.

REGISTRO MERCANTIL (Registro de Comercio, Registro de Personas Jurídicas, Registro de Sociedades):

Es la oficina pública en la que se asientan y da fe pública de los actos relativos a las empresas –personas físicas y sociedades- y demás sujetos que señalen las leyes, como su constitución, representación, modificación de sus estatutos, aumento y reducción del capital social, la transformación, fusión y escisión, el concurso, y su disolución y liquidación. Adicionalmente pueden tener otras funciones como la legalización de los libros de los empresarios, el nombramiento de expertos independiente y auditores de cuentas y el depósito y publicidad de las cuentas anuales.

REGISTROS CONVALIDANTES:

Son aquellos en los cuales el asiento de inscripción tiene la característica de purgar los vicios del derecho registrado, pudiendo ser tanto registros constitutivos como declarativos. No siempre la inscripción por si sola produce efectos convalidantes, a veces deben concurrir otras condiciones como la buena fe, onerosidad del acto, y que el derecho que se transmite haya estado previamente inscrito. En otros casos la inscripción convalidante no está sujeta a condiciones, sino a plazo.

REGISTROS POR INCORPORACIÓN:

En muchos casos, los registros de transcripción son sustituidos por la incorporación o archivo en legajos de los títulos, que consiste en el archivo sistematizado de un ejemplar del documento portador del derecho inscribible, que es proporcionado por lo general por el propio rogante.

REGISTROS POR TRANSCRIPCIÓN:

En estos Registros, de tipo primitivo, el documento portador de los derechos inscribibles era trascrito íntegramente en los libros registrales.

REIVINDICATORIA (acción):

La acción de reivindicación nace del dominio que se tiene sobre bienes particulares, y en virtud de la misma el propietario que ha perdido su posesión, la reclama o reivindica contra aquel que se encuentre de ellos en posesión sin título.

REMATE:

adjudicación del bien de que se trate en una subasta judicial, administrativa o notarial al mejor postor, es decir, a quien ha ofrecido más precio.

REMOCIÓN:

Cese en el cargo de alguna persona –ej. albacea, tutor, etc- por incurrir sobrevenídamente en causa de inhabilidad o por incumplimiento o cumplimiento negligente de sus deberes.

RENTA VITALICIA:

es el contrato por el que una persona se obliga a pagar a la contraparte una pensión o renta anual o de otra periodicidad, durante la vida de la misma o de otra u otras personas determinadas, a cambio de un capital en bienes muebles o inmuebles, cuyo dominio se le transfiere con la carga de la pensión.

REPARCELACIÓN O PARCELACIÓN (urbanística):

REPRESENTACIÓN:

Facultad de una persona de actuar en nombre de otra persona o de una sociedad o entidad jurídica con la amplitud que se le atribuya en el poder de representación o que derive de la naturaleza de su cargo social.

REPRESENTACIÓN (derecho de):

derecho que concede a los herederos de una persona de sucederle en los derechos hereditarios que ésta tenía en otra herencia cuando murió sin aceptarla o repudiarla.

REPUDIACIÓN:

Manifestación de voluntad mediante la cual un determinado sujeto declara que no acepta un derecho o cosa que, de no existir dicha manifestación, entraría en su patrimonio (ej. una herencia).

RESCISIÓN:

Procedimiento jurídico encaminado a poner fin a un contrato a causa de circunstancias externas que pueden ser perjudiciales para alguno de los contratantes o por el incumplimiento de uno de ellos.

RESERVA DE PRIORIDAD:

Acción, determinada legalmente, de guardar la prioridad en el despacho de los documentos, y en consecuencia el rango registral, a aquellos títulos respecto a los que se haya presentado en el registro de la propiedad un parte notarial relativo al futuro otorgamiento de alguna escritura relativa a la finca (ej. Argentina o Paraguay), siempre que se guarden los requisitos señalados por la ley.

RESERVA HERERIDATARIA:

obligación de no transmitir los bienes que se adquieran por herencia, cuando se den los supuestos marcados por la ley, para que a su muerte pasen a personas determinadas. Ej. el viudo que contraiga segundas nupcias los bienes heredados del primer cónyuge en favor de los hijos de éste: el ascendiente los bienes heredados de un descendiente que éste hubiere adquirido lucrativamente de otro ascendiente en favor de los parientes de aquel que pertenezcan a la línea de donde procedan los bienes.

RESOLUCIÓN DE LOS CONTRATOS:

Acto jurídico que deja sin efecto un contrato válidamente concertado por incumplimiento de sus obligaciones por parte de alguno de los contratantes.

RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA:

es la cifra máxima a que asciende la cobertura de la hipoteca respecto de la/las obligación/es asegurada/s, que debe ser independiente respecto de cada uno de los conceptos garantizados, es decir, respecto del préstamo o crédito propiamente dicho, sus intereses ordinarios, los intereses moratorios, las costas de ejecución y los gastos que tengan una conexión causal de accesoriedad o complementariedad con la obligación principal (comisiones del préstamo, gastos de constitución de la hipoteca, gastos de conservación de la finca gravada, tributos asociados, etc).

RETORNO ARRENDATICIO:

RETRACTO CONVENCIONAL (en compraventa):

Derecho atribuido al vendedor convencionalmente a recuperar la cosa vendida a otra persona, durante el plazo pacto, pagando el precio que se recibió, los gastos del contrato y las mejoras efectuadas por el comprador.

RETRACTO EN GENERAL:

Derecho atribuido a una persona, convencional o legalmente, de adquirir ex novo un bien que se vende a otra, pagando el mismo precio que ésta ha pagado y los gastos del contrato. Las legislaciones suelen establecerlo a favor del arrendatario, los condueños, los propietarios de fincas colindantes o la Administración y, en ciertos supuestos, se exige la notificación fehaciente a su titular para que la transmisión afectada por el mismo pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad.

RETROVENTA (pacto de):

REVERSIÓN:

Restitución de una cosa a la persona de que procedía, en las condiciones que señale la ley, como ocurre en las donaciones y en la expropiación.

REVOCACIÓN:

Acto jurídico en virtud del cual una persona se retracta de lo que ha otorgado a favor de otra, dejándolo sin efecto, siendo sólo posible en los actos de carácter unilateral, como el testamento o el mandato, y en los gratuitos, como la donación, en ciertas circunstancias.

ROGACIÓN (principio de):

es aquel en virtud del cual el registrador no puede actuar de oficio a la hora de inscribir sino a solicitud del interesado y es una consecuencia de la voluntariedad de la inscripción en el sistema de que se trate.

SALE LEASE BACK:

Contrato complejo mediante el cual una empresa vende determinados bienes (en este caso inmuebles) a otra (comprador-arrendador), normalmente una entidad bancaria, que los pone a disposición del propio vendedor como arrendatario a cambio del pago de una cuota periódica y con derecho de opción de compra cuando venza el contrato a cambio de una cantidad menor a su precio inicial, llamada cuota residual y que se calcula en relación con la diferencia entre lo que se ha pagado hasta esa fecha y el valor original del inmueble, teniendo en cuenta también los intereses pactados.

SANEAMIENTO:

Obligación del transmitente de un bien de responder frente al adquirente de la posesión legal y pacífica del mismo, así como de los vicios y defectos ocultos del mismo.

SECUESTRO:

Es el depósito, intervención o administración judicial de un bien de carácter litigioso en aras a asegurar la resolución que recayere en el juicio correspondiente, evitando su desvalorización económica por el riesgo de mala gestión por su dueño o titular. Tratándose de bienes inmuebles es posible practicar una anotación preventiva del mismo en el registro de la propiedad cuyo efecto es dar publicidad a la situación de administración o intervención judicial de los mismos, de tal manera que sólo serán inscribibles los actos de administración o disposición posteriores a la anotación que realice, según los casos, el administrador judicial o el titular registral con el consentimiento del interventor.

SEGREGACIÓN:

Acto jurídico de separar de una finca registral una o varias fincas registrales independientes nuevas con apertura de nuevo folio registral a cada una de esas nuevas fincas, pero con mantenimiento del historial registral de la finca matriz de la que proceden que sigue existiendo como finca resto.

SEGURIDAD JURÍDICA:

Consiste en la confianza que tiene en un Estado de Derecho el ciudadano al ordenamiento Jurídico, es decir, al conjunto de leyes que garantizan la seguridad y el orden jurídico. Confiabilidad que, en el ámbito inmobiliario –certeza de ser mantenido en su adquisición-, se consigue a través de la dotación de fuertes efectos jurídicos al sistema registral y a la profesionalidad e independencia de notarios y registradores de la propiedad, así como por el reconocimiento judicial de esos efectos jurídicos.

SEPARACIÓN DE BIENES:

régimen económico matrimonial en el cual pertenecerán a cada cónyuge los bienes que tuviese en el momento inicial y los que después adquieran por cualquier título, sobre los cuales mantendrán las facultades de administración y disposición.

SERVIDUMBRE:

gravamen o derecho real, de carácter voluntario o legal, que admite múltiples variedades, impuesto sobre un inmueble en beneficio, normalmente, de otra inmueble perteneciente a distinto dueño y que es inseparable de la finca a que activa o pasivamente pertenece. Las servidumbre más comunes son las de paso, acueducto, medianeria o luces y vistas.

SISTEMA DE BASE PERSONAL:

Es el que no se organiza tomando como base fundamental la finca sino que se trata de un archivo de documentos por personas o simplemente por orden cronológico de presentación y están, en ocasiones, completados por unas fichas inmobiliarias instrumentales

SISTEMA DE FOLIO REAL:

Es el sistema que organiza la registración bajo la técnica de tomar como base fundamental la finca, de tal manera que se abre un folio propio a cada finca registral y en él se registran todo el historial jurídico real de cada una de ellas (inscripciones, anotaciones y cancelaciones) bajo el principio de tracto sucesivo.

SOCIEDAD DE GANANCIALES:

régimen de comunidad de bienes conyugal, establecido como supletorio legal en muchos países (ej. España y en la mayoría de los Estados de Iberoamérica), caracterizado porque en él se hacen comunes para los cónyuges las ganancias o beneficios obtenidos indistintamente por cualquiera de ellos durante el matrimonio, con excepción de los adquiridos a título gratuito o los de uso personal, siendo repartidos por mitad al disolverse la sociedad.

SUBARRIENDO:

Contrato en virtud del cual el arrendatario arrienda a otra persona la totalidad o parte de la cosa que tenía arrendada.

SUCESIÓN INTESTADA:

Es la transmisión de los derechos activos y pasivos que componen la herencia de una persona fallecida que se defiere por ministerio de la ley antes la ausencia de testamento.

SUCESIÓN TESTAMENTARIA:

Es la sucesión hereditaria que se defiere por la voluntad del causante, declarada en testamento otorgado con las solemnidades que exige la ley.

SUPERFICIE (derecho de):

SUPERFICIE FORESTAL (derecho de):

SUSPENSIÓN DE PAGOS:

Beneficio que se reconoce al comerciante que se encuentra en la imposibilidad de cumplir de manera inmediata y satisfactoria sus obligaciones mercantiles, previos los trámites de un proceso legal, que evita la declaración de la quiebra, permitiéndole obtener espera, quita o ambas cosas, a la vez, de sus acreedores, los que tienen la facultad de acordar o no a la intervención de las operaciones del síndico y del suspenso.

SUSTITUCIÓN EJEMPLAR:

Disposición testamentaria por la que los ascendientes nombran herederos sucesivos para el caso de que sus descendientes legalmente incapacitados por enajenación mental mueran sin recobrar la capacidad de obrar.

SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA:

Disposición testamentaria por la que el causante nombra a un heredero con el encargo de que conserve los bienes hereditarios y los transmita a un tercero a su muerte. Se puede conceder con la facultad de disponer de los bienes hereditarios en vida, libremente –sustitución fideicomisaria de residuo- o para el caso de necesidad. Los fideicomisarios adquieren su derecho a la sucesión desde la muerte del testador aunque mueran antes que el fiduciario, en cuyo caso su derecho pasará a sus herederos.

SUSTITUCIÓN PUPILAR:

Disposición testamentaria por la que los ascendientes nombran herederos sucesivos para el caso de que sus descendientes menores de edad mueran antes de alcanzar la mayoría de edad.

SUSTITUCIÓN VULGAR:

Disposición testamentaria por la que el causante nombra a un heredero sucesivo para el caso de que el primer nombrado muera antes que él o no quiera o no pueda aceptar la herencia.

TERCERÍA:

Es la acción procesal tendente a hacer valer el derecho de propiedad que el tercerista ostenta sobre finca embargada por deudas de otra persona (de dominio), o la preferencia al cobro de los resultados económicos de la subasta (de mejor derecho).

TERCERO EXTERNO:

Persona física o jurídica que adquiere un bien o derecho susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad, pero que aún no es considerado titular registral como consecuencia de la falta de inscripción de dicho derecho.

TERCERO HIPOTECARIO:

Titular registral de una finca que goce de la protección que cada sistema registral atribuye a quien inscribe sus títulos.

TÉRMINO:

Momento en que un acto jurídico debe comenzar a producir o dejar de producir sus efectos característicos.

TESTAMENTARÍA (juicio de):

Juicio sucesorio constituido por el conjunto de las actuaciones judiciales practicadas para llevar a efecto el inventario, avalúo, división y adjudicación de los bienes dejados por una persona que ha fallecido con testamento, pudiendo ser voluntario o necesario, según los promueva una parte legítima o lo prevenga el juez en los casos en que deba hacerlo de oficio.

TESTAMENTO:

Acto jurídico, unilateral, individual, personalísimo, libre solemne y revocable, mediante el cual quien lo realiza dispone, para después de su muerte de lo que haya de hacerse de sus bienes y derechos transmisibles, y expresa su voluntad sobre todo aquello que, sin tener carácter patrimonial, pueda ordenar, de acuerdo con la ley.

TESTAMENTO ABIERTO:

Testamento en que el testador manifiesta su última voluntad en presencia de las personas que deben autorizar el acto, quedando éstas enteradas de su contenido.

TESTAMENTO CERRADO:

Testamento en que el testador, sin revelar su última voluntad, declara que se halla contenida en el pliego que presenta a las personas que han de autorizar el acto.

TESTAMENTO OLÓGRAFO:

Testamento escrito de puño y letra del testador que tras su fallecimiento debe ser objeto de adveración judicial y/o protocolización notarial.

TIEMPO COMPARTIDO (TIME SHARING O APROVECHAMIENTO POR TURNOS):

Derecho real de dominio o derecho social que concede a su titular la facultad de utilizar un determinado apartamento –normalmente vacacional- anualmente durante un concreto período de tiempo al año.

TITULARIDAD:

Relación de correspondencia o pertenencia existente entre un bien o derecho real y un sujeto determinado. Si esa relación se da con la persona que figura como titular en el registro de la propiedad, estaremos ante la titularidad registral

TOMO:

Libro utilizado por el Registro de la Propiedad en el cual se procede a la práctica de los distintos asientos registrales por el sistema, según los países, de inscripción (extracto del contenido real), transcripción literal o encasillado. Hoy su contenido se encuentra digitalizado en todos los países y en muchos se ha sustituido el tomo papel por sistemas electrónicos de archivo.

TRACTO SUCESIVO (principio de):

TRANSACCIÓN (acuerdo):

Contrato por el cual las partes llegan a un acuerdo, cediendo cada una parte de sus pretensiones, evitan de esta forma la provocación de un pleito o ponen fin al que ya había comenzado.

TRANSACCIÓN (transmisión):

Contrato a acuerdo de constitución o transmisión sobre derechos reales disponibles de las partes y en los términos que estén permitidos por ley. Cobra especial relevancia actualmente en el comercio electrónico donde las transacciones o intercambios se llevan a cabo por este medio.

TRASPASO:

Cesión, mediante precio, del uso de un local o establecimiento mercantil, hecha por el arrendatario a un tercero, que se subroga en los derechos y obligaciones derivados del contrato originario.

TRUST:

Es un contrato privado de origen anglosajón semejante a la fiducia, por el cual una persona transfiere un bien o derecho a otra persona de su confianza, con el fin de que lo controle y administre en beneficio de terceras personas, normalmente familiares o allegados y se lo transmita en el momento indicado por el constituyente. El administrador del bien recibe el nombre de trustee que tiene la condición de propietario legal del bien, aunque con la copropiedad efectiva que corresponde a los fideicomisarios. Si el objeto del contrato fuese una propiedad inmobiliaria el trustee figuraría como propietario legal en la escritura de compra-venta y a favor de él habría que inscribir la finca, pero su dominio sobre la finca no sería completo, ya que a su vez tendría la obligación legal de transferírsela a los beneficiarios en el momento que se haya establecido previamente, y por otro lado, los beneficiarios, si se acordó de esa manera, también podrían tener el derecho a disfrutar de la finca.

TUTELA:

Institución jurídica que tiene por objeto la guarda de la persona o bienes, o solamente de los bienes, de los que, no estando bajo la patria potestad, son incapaces de gobernarse por sí mismos.

TUTOR:

Persona que ejerce la tutela y que tendrá las facultades que cada legislación le conceda.

UBICACIÓN:

Es el lugar en que se encuentra situado físicamente un inmueble y que se identifica por su término municipal, calle y número para las fincas urbanas y paraje o zona para las fincas rústicas, y que puede también determinarse mediante coordenadas geográficas.

URBANIZACIÓN PRIVADA:

Conjunto inmobiliario compuesto de trazado de viales, zonas y servicios comunes y parcelas o lotes privados aptos para construir en ellos, ya sean viviendas unifamiliares o bloques de pisos, y que se rige por normas semejantes a la propiedad horizontal, diferenciándose de ésta en que el suelo de esas parcelas o lotes no es común sino que forma parte del dominio de su respectivo titular.

USO (derecho de):

Derecho real no transmisible a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del usuario y de su familia.

USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR:

facultad que, en las situaciones de separación, nulidad y divorcio matrimonial, se concede al cónyuge bajo cuya compañía queden los hijos de seguir disfrutando de la vivienda que constituía el domicilio familiar.

USO URBANÍSTICO:

Destino concreto permitido en una determinada parcela o inmueble por las normas urbanísticas aplicables, como puede ser el residencial, comercial, industrial, hotelero, turístico, etc.

USUCAPIÓN O PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA:

Modo de adquirir la propiedad por virtud del transcurso del tiempo, mediando la posesión, continua y de buena fe, durante el plazo señalado legalmente, que puede variar según los países.

USUFRUCTO:

Derecho real de usar un bien ajeno y aprovecharse de sus frutos sin deteriorarlo.

VENCIMIENTO:

Momento en el cual una obligación civil o mercantil se hace exigible, de manera que su cumplimiento puede ser demandado judicialmente, en el caso de que el deudor u obligado no cumpla.

VENTA:

Contrato de transmisión de la propiedad de una cosa o derecho por su propietario a cambio de un precio en dinero o signo que lo represente que se obliga a pagar el comprador.

VENTA JUDICIAL:

Transferencia de la propiedad de una cosa realizada públicamente mediante subasta por los tribunales de justicia.

VICIO REDHIBITORIO:

Vicio o defecto oculto de un bien adquirido que puede producir la rescisión del contrato de adquisición por hacerlo impropio para su destino.

VIVIENDA DE O CON PROTECCIÓN OFICIAL O DE INTERÉS PÚBLICO:

Es aquella que goza de ayudas –subvenciones, exenciones fiscales, préstamos baratos, etc- por parte de las administraciones públicas y que son adjudicados en atención al nivel económico de los solicitantes.

VIVIENDA HABITUAL:

Es aquella que constituye la residencia o domicilio principal de las personas.

VUELO (derecho de):

Es el derecho real a construir una o más plantas sobre un edificio, que se reserva el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o se transmite a un tercero, y en que la propiedad de los construido pertenecerá –salvo transmisión- siempre al dueño de dicho derecho. Si se concreta en la construcción de una o más plantas bajo el suelo, recibe el nombre de derecho de subedificación.

WAIVER:

Es la solicitud de una dispensa temporal en el cumplimiento de los acuerdos financieros establecidos en el contrato del crédito y la realiza el deudor a las entidades financieras que otorgaron el mismo. La solicitud de un waiver puede comportar sólo el permiso o dispensa temporal de incumplir determinados ratios establecidos en el contrato, cómo puede ser la razón entre la deuda total y el Ebitda (beneficio bruto de explotación), o puede implicar también entrar en una reestructuración completa del crédito.

WARRANTS:

Certificados de depósito de mercancías en un almacén general, extendido a la orden.

YACENTE (herencia):

Situación en que se encuentra la herencia que, habiendo sido deferida, no está todavía aceptada por los sucesores del causante.

ZURUPETO:

Persona que aparentado un carácter oficial intervienen en contratos, asesorando a las partes, redactando los documentos y dotándolos de apariencia de público aun siendo meramente privados, es decir, un intruso en la profesión notarial.

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