Sistemas Registrales

Argentina
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Consejo Federal de Registros de la Propiedad de la República Argentina

Organización

1.1 Amplitud del espectro de los derechos inscribibles en el Registro de la Propiedad.

De Numerus Clausus: sólo pueden ser objeto de inscripción los derechos que previamente están definidos en la Ley.

1.2 Qué derechos reales son los inscribibles en el Registro de la Propiedad.

Dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, superficie, usufructo, uso, habitación, servidumbre, hipoteca, anticresis

1.3 Tipo de Registro según la materia registrable.

Registro de Títulos

1.4 Modelo de conformación de los asientos registrales.

Folio real

1.5 Técnica de incorporación de la información al registro.

Por INSCRIPCIÓN (el documento se califica por el Registrador, se obtiene del mismo el contenido real, y es lo que se publica en los libros del Registro)

1.6 Tipos de asiento que existen.

Constitución/transmisión, cancelación, reserva de prioridad, aclaratorio, rectificatorio

1.7 Acceso de las unidades inmobiliarias al Registro: Medios de inmatriculación o formas por las cuales los inmuebles acceden por primera vez al Registro.

Prácticamente no existen inmuebles de dominio privado no incorporados. En su momento, provenían de la Corona Española y fueron transmitidos por adjudicación o venta.

1.8 Leyes aplicables.

Ley 17.801 (1968) y Código Civil y Comercial de la Nación (2015) en todo el país. Dado el carácter federal, hay leyes locales y disposiciones de menor jerarquía en cada provincia y en la Capital Federal.

1.9 Enlace web en dónde poder encontrar y descargar la principal legislación registral del país.

http://consejofederalrpi.com.ar/home/

Comentarios con relación al sistema registral.

Dado el carácter federal del Estado, su análisis integral exige ponderar las regulaciones de las 24 demarcaciones (Capital Federal y 23 provincias). Hay consenso casi unánime en la doctrina acerca de la excelencia del sistema actual.

2.1 Nombre de la entidad o autoridad máxima a cargo de la cual está la administración y llevanza de los Registros.

Por lo dicho en 1.9, no hay autoridad nacional.

2.3 Tipo de organización / dependencia orgánica.

Por lo dicho en 1.9, varía en cada demarcación. En casi todas es dependencia de poder ejecutivo centralizado; en muy pocas, descentralizado o dependiendo del poder judicial.

2.4 Distribución de las oficinas registrales.

Circunscripciones estatales, provinciales o departamentales.

2.5 Cantidad de oficinas registrales en todo el país.

Más de 1,000

2.6 Estructura financiera de la entidad registral.

Por lo dicho en 1.9, varía en cada demarcación. En todos los casos es presupuesto estatal de la provincia. En Capital Federal y provincia de Buenos Aires, hay convenio con Colegios de Escribanos que proporcionan financiamiento adicional con parte de los aportes de los colegiados.

2.7 Comentarios sobre la estructura orgánica de los registros.

Por lo dicho en 1.9, varía en cada demarcación.

3.1 Perfil profesional del Registrador de la Propiedad.

Por lo dicho en 1.9, varía en cada demarcación. Casi todas exigen título de abogado o escribano.

3.2 Régimen jurídico del Registrador de la Propiedad.

Por lo dicho en 1.9, varía en cada demarcación. En casi todas, funcionario público de libre designación.

3.3 Grado o nivel de independencia en el ejercicio de la calificación registral.

Con dependencia jerárquica

3.4 Libertad de elección del Registrador.

No se puede elegir registrador

3.5 ¿Existe un régimen de Carrera Registral?

No

3.6 Remuneración del Registrador de la Propiedad.

Por lo dicho en 1.9, varía en cada demarcación. En casi todas, sueldo fijo. En Capital Federal y provincia de Buenos Aires, se agrega un adicional proveniente de los aportes de los escribanos a sus respectivos colegios.

3.7 Requisitos para ser Registrador de la Propiedad.

Por lo dicho en 1.9, varía en cada demarcación.

3.9 ¿Hay un colegio o asociación que agrupe a los registradores? ¿Es obligatorio asociarse para todos los registradores? ¿Tiene facultades fiscalizadoras o inspectoras?

Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble. Aglutina a todo el país. No tiene facultades sobre cada registro.

3.10 Comentarios sobre la figura del Registrador.

Por lo dicho en 1.9, varía en cada demarcación. No existe un registrador al modo español, que esté a cargo de su oficina, sino que siempre es centralizada en el poder estatal. No se puede llevar el término "Registrador" con esa extensión a ninguno de los funcionarios del registro como tal.

4.1 ¿Se transmite el derecho real de dominio por mero consentimiento?

No

4.2 ¿Aplica el sistema de título y modo?

4.3 Naturaleza de la inscripción en el Registro de la Propiedad con respecto a la creación o momento en el cual se constituyen los derechos reales.

Declarativo

4.4 Comentarios sobre el sistema de transmisión de la propiedad.

Hay consenso doctrinario y de simposios jurídicos (registrales, notariales y civiles) virtualmente unánime acerca de las bondades del sistema. A la publicidad registral se adicionan, cuando correspondan, la posesoria y la cartular (notas que surjan de los títulos que añadan información no volcada registralmente, o que la contradigan).
Para que un tercero desconozca una transmisión no inscripta, debe ser interesado y de buena fe. Es decir, ostentar una situación jurídica protegida por el ordenamiento (v. gr., derecho real, personal) y no haber conocido la situación no inscripta, o no haberla podido conocer a través de las publicidades posesoria y cartular.

5.1  Tipos de documentos que acceden al Registro.

Documentos públicos con excepciones

5.2 ¿Qué situaciones jurídicas se inscriben en el Registro de la Propiedad?

Derechos reales, medidas cautelares, afectaciones a regímenes especiales, reservas de prioridad, excepcionalmente derechos personales y límites al dominio.

5.3 Titularidad registral con relación al dominio de inmuebles adquiridos dentro del matrimonio.

Bienes gananciales sin modificación de la titularidad registral individual

5.4 Carácter de la inscripción del derecho real de hipoteca.

Declarativa

5.5 Mecanismos de ejecución de las hipotecas.

Por lo dicho en 1.9, varía en cada demarcación. En todas hay judicial por sus leyes locales, y un procedimiento con cierta intervención notarial por una ley nacional.

5.6 ¿Es admisible el pacto comisorio?

No

6.1  Alcances de la calificación registral.

Hay 3 posturas. La claramente preponderante es que el registrador califica la forma, y en cuanto al fondo todo aquello que el funcionario o notario no ha calificado o lo ha hecho en abierta contradicción con la información registral o pautas legales objetivas (v. gr., menor de edad). En todos los casos solamente se puede calificar lo que surge de los propios asientos del registro o del documento presentado.

6.2 Ejercicio de la calificación registral.

Es una función exclusiva del Registrador

6.3 Principales principios registrales aplicables

Autenticidad o de titulación auténtica, Legalidad, Rogación, Prioridad, Inscripción o matriculación, Tracto Sucesivo, Especialidad o determinación, Publicidad, Interés Legítimo

6.4 Procedimiento ante eventuales observaciones o rechazo del documento

La calificación registral desfavorable deberá ser notificada fehacientemente al interesado y a la autoridad o Si la denegación se debe a defectos subsanables, se otorga inscripción provisoria por 180 días corridos para subsanar documento o interponer recurso, "reservándose" la posición registral del día de ingreso. Si se debe a nulidad absoluta y manifiesta, no se otorga ninguna posición registral.

6.5 Recursos procedentes contra la calificación negativa.

Por lo dicho en 1.9, varía en cada demarcación. Por ley nacional, en todo el país debe haber al menos una instancia ante el Director del Registro y luego se pasa al Poder Judicial

6.6 Requisitos para la inscripción de documentos de orígen extranjero.

Otorgados en instrumento público.

6.7 Calificación e inscripción de los documentos de orígen judicial.

Igual al de los otros. El Registrador no puede calificar el mérito de la decisión judicial.

6.8 Comentarios sobre la calificación registral.

Hay consenso doctrinario y jurisprudencial en que debieran formularse todas las objeciones de una sola vez. Las sentencias tienden a imponer límites a la calificación registral, cuando excede lo que surge de los propios asientos del registro o del documento presentado.

7.1  Incitación  a  la inscripción.

Lo que surge de los propios asientos del registro o del documento presentado. No hay obligación para las partes; las leyes locales suelen imponer la obligación al notario. Por eso, en la práctica no hay actos no inscriptos.

7.2 Características de la rogación.

Rogación expresa / formal solicitud de inscripción

7.3 Existencia de otras figuras o servicios dentro del procedimiento registral

Reserva de prioridad, Servicio de inscripción rápida o express

7.4  Tiempo promedio para la obtención de una  inscripción.

Dentro de los 10 días siguientes a la presentación del documento.

7.5 Requisitos fiscales de los actos y negocios inscribibles.

Por lo dicho en 1.9, varía en cada provincia y Capital Federal. En todas hay que abonar previamente la tasa del servicio registral.

7.6  Requisitos para la inscripción de las obras nuevas.

No se inscriben modificaciones físicas a los inmuebles, salvo en propiedad horizontal o superficie.

7.7 Mecanismos de rectificación de las inexactitudes registrales.

Si el error provino del documento inscripto, se vuelve a presentar. Si no, se requiere documento de igual naturaleza o judicial.

7.8 Identificación mediante descripción gráfica de las unidades inmobiliarias

Por lo dicho en 1.9, varía en cada provincia y Capital Federal. La ley de catastro obliga a realizar la representación gráfica de la unidad en una oportunidad, pero en líneas generales no es necesario actualizarla, sino comprobar su vigencia.

7.9 Relación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.

Existe algún grado de coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro

7.10  ¿Se conservan copias de los títulos en el Registro?

No.

8.1 Principales efectos de la inscripción

Mera publicidad, Además de la oponibilidad a terceros interesados de buena fe, se proporciona prioridad y valor supletorio del asiento a los efectos de la reconstrucción de la documentación que lo originó, en caso de pérdida o destrucción de ésta.

8.2 Alcance de la Publicidad. Acceso a la información registral.

Solamente publicidad formal limitada por la aplicación del principio de interés legítimo

8.3 En caso de existir el Principio de Interés Legítimo ¿a quienes se entiende beneficiados por dicho principio?

Por lo dicho en 1.9, varía en cada provincia y Capital Federal. En todo el país escribanos, jueces, abogados y funcionarios administrativos. En algunas provincias se agregan agrimensores y contadores.

8.4 ¿Incluye la publicidad registral información urbanística, de ordenamiento territorial o medioambiental que pueda afectar el ejercicio del derecho de propiedad?

Por lo dicho en 1.9, varía en cada provincia y Capital Federal. Sólo se incluye información sobre ordenamiento territorial si tiene impacto en la disponibilidad jurídica

8.5 ¿Existen sistemas centralizados de publicidad registral y conexión de los registros entre sí?

No

8.6 ¿Existe legislación de protección de datos en relación al contenido del registro? Tipos de control y limitaciones al contenido de la publicidad.

No

9.1 Plataforma o programas informáticos destinados a la operación de los registros

Cada Registro puede elegir el programa que estime conveniente

9.2 ¿Se puede realizar gestiones remotas por medios electrónicos?

Por lo dicho en 1.9, varía en cada provincia y Capital Federal. En la mayoría se obtiene publicidad formal por medios electrónicos, y en algunos se pueden hacer presentaciones por los mismos medios.

9.3 Enlace web a través del cual se pueden realizar gestiones remotas en el Registro  de  la Propiedad.

Por lo dicho en 1.9, varía en cada provincia y Capital Federal. No todos tienen.