Sistemas Registrales

México
México

Registro público de la propiedad y de Comercio de Ciudad de México. Registro Agrario Nacional De México

Organización

1.1 Amplitud del espectro de los derechos inscribibles en el Registro de la Propiedad.

De Numerus Clausus: sólo pueden ser objeto de inscripción los derechos que previamente están definidos en la Ley.

1.3 Tipo de Registro según la materia registrable.

Derecho de Propiedad, Uso, Habitación, Usufructo, Servidumbre, Prenda e Hipoteca.

1.4 Modelo de conformación de los asientos registrales.

Folio real

1.5 Técnica de incorporación de la información al registro.

Por INSCRIPCION (el documento se califica por el Registrador, se obtiene del mismo el contenido real, y es lo que se publica en los libros del Registro)

1.6 Tipos de asiento que existen.

Notas de Presentación; Anotaciones Preventivas; Inscripciones; Cancelaciones; Rectificaciones

1.7 Acceso de las unidades inmobiliarias al Registro: Medios de inmatriculación o formas por las cuales los inmuebles acceden por primera vez al Registro.

Inmatriculación Judicial e Inmatriculación Administrativamente

1.8 Leyes aplicables.

Código Civil; Ley Registral para la Ciudad de México y Reglamento de la Ley Registral para la Ciudad de México

1.9 Enlace web en dónde poder encontrar y descargar la principal legislación registral del país.

https://data.consejeria.cdmx.gob.mx/index.php/leyes

Comentarios con relación al sistema registral.

Por lo que se refiere al sistema registral que adoptamos, desde el punto de vista de los efectos de la inscripción, podemos decir que en la Ciudad de México tenemos un sistema declarativo en tanto que la transmisión de la propiedad se verifica por mero efecto del contrato, sin necesidad de traditio ni de la inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Esto es en virtud de que nuestra legislación es consensualista; sólo se inscribe si se desea que el contrato o acto jurídico surta efectos frente a terceros.

No obstante lo anterior se sigue un sistema constitutivo en tratándose de asociaciones y sociedades civiles, toda vez que la personalidad jurídica se adquiere con la inscripción de éstas en el Registro Público de la Propiedad. También es constitutivo en la cesión de créditos hipotecarios, los que no surten efectos sino hasta su inscripción en el Registro Público de la Propiedad.

Desde el punto de vista de la forma de inscripción, podemos decir que el Registro Público de la Propiedad de la Ciudad de México ha venido evolucionando, pues ha pasado por el sistema de inscripción en libros, adoptando un sistema de inscripción mediante el cual se extracta la parte fundamental del acto jurídico a diferencia de los sistemas de transcripción e incorporación; se adoptó el sistema de folios desde el año de 1979 que consiste en realizar las inscripciones en una carpeta que consta de una carátula y tres partes, destinada a inscribir o inmatricular cada uno de los bienes inmuebles; las operaciones sobre los muebles y las personas morales y actualmente se está implementando la migración de todos los acervos registrales que coexisten entre sí, al sistema de folio electrónico.

Existe un divorcio evidente entre el Registro Público de la Propiedad y el Catastro.

2.1 Nombre de la entidad o autoridad máxima a cargo de la cual está la administración y llevanza de los Registros.

El Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal, hoy Ciudad de México, es una Institución administrativa, que depende orgánicamente de la Consejería Jurídica y de Servicios Legales del Gobierno de la Ciudad de México

2.2 Sitio web oficial.

https://data.consejeria.cdmx.gob.mx/index.php/leyes

2.3 Tipo de organización / dependencia orgánica.

Dependencia de autoridad provincial o municipal

2.4 Distribución de las oficinas registrales.

Circunscripciones estatales, provinciales o departamentales.

2.6 Estructura financiera de la entidad registral.

Presupuesto Provincial o Municipal

2.7 Comentarios sobre la estructura orgánica de los registros.

En México cada Estado o Provincia tiene su propia regulación y por consiguiente cada Estado o Provincia define sus Registros Públicos de la Propiedad en donde la mayoría depende del poder ejecutivo de cada Estado y en algunos casos excepcionales dependen del poder judicial, particularmente en la Ciudad de México, el Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal, hoy Ciudad de México, es una Institución administrativa, que depende orgánicamente de la Consejería Jurídica y de Servicios Legales del Gobierno de la Ciudad de México, es decir, es una institución que depende del poder ejecutivo local, encargada de prestar un servicio público, el cual consiste en dar publicidad oficial sobre el estado jurídico de la propiedad y posesión de los bienes inmuebles, así como de algunos actos jurídicos sobre bienes muebles; limitaciones y gravámenes a que ambos están sujetos y sobre la constitución y modificación de personas morales de carácter civil.

3.1 Perfil profesional del Registrador de la Propiedad.

Jurista

3.2 Régimen jurídico del Registrador de la Propiedad.

Funcionario público de libre designación

3.3 Grado o nivel de independencia en el ejercicio de la calificación registral.

Con dependencia jerárquica

3.4 Libertad de elección del Registrador.

Se puede elegir registrador

3.5 ¿Existe un régimen de Carrera Registral?

No

3.6 Remuneración del Registrador de la Propiedad.

Sueldo o remuneración fija

3.7 Requisitos para ser Registrador de la Propiedad.

El Registrador debe ser licenciado en derecho y aprobar el examen de ingreso correspondiente

3.9 ¿Hay un colegio o asociación que agrupe a los registradores? ¿Es obligatorio asociarse para todos los registradores? ¿Tiene facultades fiscalizadoras o inspectoras?

No existe Colegio o asociación que agrupe a los registradores y por lo tanto no es obligatorio asociarse y aunque en principio el registrador debe en su calificación cerciorarse de que estén cubiertos los impuestos respectivos en los casos específicos, no podría decirse que en México, los registradores tengan facultades fiscalizadoras o inspectoras.

3.10 Comentarios sobre la figura del Registrador.

En la Ley Registral para la Ciudad de México existe un capitulo denominado DEL SERVICIO PROFESIONAL DE CARRERA REGISTRAL que tiene por finalidad garantizar que los servidores públicos que presten el servicio público registral lo realicen con eficiencia, eficacia y certeza, en donde el Jefe de Gobierno dictará a través del Reglamento, medidas necesarias para profesionalizar dicho servicio, las cuales tendrán el carácter de obligatorias y que comprenderán el desarrollo, capacitación profesional del personal, selección para la prestación del servicio registral, evaluación del desempeño, normas éticas, obligatoriedad de prestar el servicio y responsabilidad del personal, sin embargo no se aplica con la eficacia esperada o se hace de manera incipiente.

4.1 ¿Se transmite el derecho real de dominio por mero consentimiento?

Si

4.2 ¿Aplica el sistema de título y modo?

No

4.3 Naturaleza de la inscripción en el Registro de la Propiedad con respecto a la creación o momento en el cual se constituyen los derechos reales.

Declarativo

4.4 Comentarios sobre el sistema de transmisión de la propiedad.

A pesar de la influencia natural de la legislación española sobre México, por alguna razón, quizá la de seguir el modelo liberal del derecho francés, nuestro primer Código Civil de 1870 definía a la compraventa en su artículo 2939 de la siguiente manera: “La compraventa es un contrato por el cual uno de los contrayentes, se obliga a transferir un derecho o a entregar una cosa y el otro a pagar un precio cierto en dinero.”1

Tal redacción podía hacer pensar que mientras en los derechos la propiedad pasa por simple efecto del contrato, en las cosas es indispensable la entrega, la denominada traditio, sin embargo el artículo 2946 del mismo Código señalaba; “La venta es perfecta y obligatoria para las partes por el sólo convenio de ellas en la cosa y en el precio, aunque la primera no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho.”2

Finalmente, el artículo 2950 de este Código disponía que desde el momento en que la venta se perfeccionaba conforme a los artículos 1392, 1552 y 2946, cada contratante podía exigir del otro la satisfacción de la obligación. El artículo 1552 se refería a la transmisión de propiedad sin necesidad de tradición en el caso de cosas determinadas o individualizadas; el 1553 a que las especies indeterminadas requieren certidumbre y determinación para el traslado de propiedad.

En el Código de 1884 que reformó al anterior en muy pocas cosas, se recalca el consensualismo del contrato de compraventa y su propiedad transmisiva de propiedad en el artículo 2818 que mantiene la misma redacción del artículo 2946 antes referido.

Nuestro actual Código Civil que corresponde al promulgado en 1928 define a la compraventa en su artículo 2248 en los siguientes términos: “Habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez, se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero.”

Como podemos advertir, ya no se emplea la expresión “...o entregar una cosa” que los anteriores códigos empleaban en su definición.

El maestro Francisco Lozano Noriega refiere: “...nuestro citado artículo ha sido tomado del 1323 del Código Civil Argentino, y con esta peculiaridad, que en éste último código la compraventa no es traslativa de dominio, porque en Derecho Argentino los derechos reales sólo pueden transmitirse mediante la entrega de la cosa; el contrato de compraventa es un contrato real, por sí mismo no transmite la cosa; se necesita la entrega de ella; para que se transmita el dominio se necesita tradición.”3

Como podemos observar la definición vigente de nuestra compraventa se utiliza “se obliga a transferir” y no “se obliga a transferir un derecho y a entregar una cosa” como los códigos anteriores lo expresaban, liquidando de esta forma las confusiones e interpretaciones que daban lugar las anteriores definiciones. No obstante, se ha conjeturado que la definición legal vigente de la compraventa, permite inferir que no es indispensable que la transmisión de la propiedad opere en el momento de celebrarse el contrato, o sea, que se puede vender la cosa sin transferir su propiedad al instante.

Al respecto sería necesario cuestionarnos, si la transmisión de la propiedad es o no es esencial en nuestro Derecho. Coincidiendo con lo expresado por el maestro Lozano Noriega: “Si el contrato de compraventa fuese traslativo de dominio por su esencia, no podríamos explicar alguna modalidad de la compraventa, como la compraventa con reserva de dominio. Si fuera esencial en la compraventa la transmisión de propiedad, esa sola excepción bastaría para que no pudiéramos considerar esa operación como una compraventa. Es, pues, un contrato traslativo de dominio por su naturaleza.”4

Así podemos concluir que en nuestro sistema, la transmisión de la propiedad en el contrato de compraventa es la regla general, y que las excepciones a este principio, las establece claramente la ley y las limita, tal es el caso de la venta de géneros en la que el efecto real se lleva a cabo hasta la individualización de los mismos; la venta sujeta a peso, cuenta o medida; aquella en la que el precio existe pero aún falta por determinar; la venta con obligación alternativa hasta que el comprador escoge la cosa.5

Por lo anterior, en nuestro sistema la compraventa es consensual y causal; traslativa de propiedad en forma natural y no esencial.

5.1  Tipos de documentos que acceden al Registro.

Exclusivamente documentos públicos

5.2 ¿Qué situaciones jurídicas se inscriben en el Registro de la Propiedad?

En el Registro Público de la Propiedad se inscriben algunos derechos personales que la ley de manera específica y expresa ordena sean inscritos, tales como el arrendamiento sobre bienes inmuebles de más de tres años, la fianza, los fideicomisos, el pacto comisorio expreso y en ocasiones la posesión

5.3 Titularidad registral con relación al dominio de inmuebles adquiridos dentro del matrimonio.

Titularidad individual

5.4 Carácter de la inscripción del derecho real de hipoteca.

Declarativa

5.5 Mecanismos de ejecución de las hipotecas.

Exclusivamente mediante procedimiento judicial

5.6 ¿Es admisible el pacto comisorio?

Si

5.7 Comentarios sobre el tema de ésta sección.

De conformidad con el Código Civil, tratándose de inmuebles, derechos reales sobre los mismos u otros derechos inscribibles o anotables, la sociedad conyugal no surtirá efectos contra tercero si no consta inscrita en el folio real correspondiente a la finca de que se trate.

Cualquiera de los cónyuges u otro interesado tienen derecho a pedir la inscripción de ese régimen patrimonial, cuando alguno de esos bienes forme parte de la sociedad conyugal y estén inscritos a nombre de uno solo de aquellos.

No será necesario inscribir el régimen de sociedad conyugal cuando los documentos presentados los otorgue el titular registral y en los mismos se haga constar su comparecencia independientemente de la autorización o consentimiento de su cónyuge.

Se requiere la inscripción del régimen de sociedad conyugal únicamente cuando por causa de muerte, divorcio o cambio de régimen patrimonial, comparezca el cónyuge del titular registral o su sucesión para disponer de los bienes registrados.

La solicitud de inscripción deberá hacerse de manera expresa, anexando copia certificada o su reproducción auténtica del acta de matrimonio, así como el correspondiente pago de derechos.

Cuando exista un documento ingresado que requiera del previo registro de un régimen de sociedad conyugal, la solicitud se ingresará al Registro señalándose por el interesado, como trámites de vinculación directa con número de entrada y trámite propio para remitirse al área donde se encuentre el documento al que esté vinculado.

6.1  Alcances de la calificación registral.

Para todas actuaciones por las que se pretende la inscripción y/o anotación de derechos, cargas y gravámenes sobre inmuebles; y, sobre las solicitudes de certificaciones en general y las certificaciones con reserva de prioridad en particular

6.2 Ejercicio de la calificación registral.

Es una función exclusiva del Registrador

6.3 Principales principios registrales aplicables

Legalidad, Consentimiento, Rogación, Prioridad, Inscripción o matriculación, Tracto Sucesivo, Especialidad o determinación, Publicidad, Interés Legítimo, Legitimación, Fe Pública Registral

6.4 Procedimiento ante eventuales observaciones o rechazo del documento

Cabe mencionar que tratándose de una inscripción solicitada por un particular, cuando el registrador suspende la misma, la Ley Registral y su Reglamento otorgan un plazo de diez días para subsanar el motivo de suspensión, a diferencia de la inscripción o anotación solicitada por autoridad, en donde se otorgan treinta días.

6.5 Recursos procedentes contra la calificación negativa.

Si la calificación es desfavorable se puede interponer recurso administrativo de Inconformidad ante el mismo Registro Público o promover juicio de Nulidad ante el Tribunal de Justicia Administrativa de la Ciudad de México, dentro del plazo de quince días ´habiles siguientes a la notificación de denegación del servicio registral.

6.6 Requisitos para la inscripción de documentos de orígen extranjero.

Los actos ejecutados o los contratos otorgados en otra entidad federativa o en el extranjero, sólo se inscribirán si dichos actos o contratos tienen el carácter de inscribibles conforme a las Leyes.

Los documentos de procedencia extranjera debidamente apostillados o legalizados que se refieran a actos inscribibles, deberán protocolizarse ante notario. Cuando estuvieren redactados en idioma extranjero, serán previamente traducidos por perito oficial.

Las sentencias dictadas en el extranjero que no contravengan disposiciones de orden público, se registrarán cuando medie orden de autoridad judicial competente.

6.7 Calificación e inscripción de los documentos de orígen judicial.

El registrador no calificará la legalidad de la sentencia, orden judicial o administrativa que decrete un asiento, pero si concurren circunstancias por las que legalmente no deba practicarse, dará cuenta de esta situación a la autoridad ordenadora.

Si a pesar de ello ésta insiste en que se cumpla su mandamiento, se procederá conforme a lo ordenado tomándose razón en el asiento correspondiente.

Cuando habiéndose prevenido a la autoridad ordenadora, ésta no reitere expresamente su requerimiento en el plazo de treinta días hábiles contados a partir de la notificación correspondiente, se dará por concluido el procedimiento y se publicará esa determinación en el Boletín.

En los supuestos anteriores no habrá responsabilidad para el registrador.

6.8 Comentarios sobre la calificación registral.

A lo largo de la historia del sistema registral en la Ciudad de México, el principio de calificación registral ha sufrido cambios que analizados de momento a momento no son perceptibles pero que si los vemos en perspectiva podremos darnos cuenta que ha sufrido de manera importante una gran transformación en nuestro sistema registral.

Originalmente la labor calificadora del registrador era completamente discrecional y que el particular, ante una calificación denegatoria, no tenía más remedio que llevar un juicio ante los Tribunales ordinarios civiles a fin de obtener una sentencia judicial que ordenara la inscripción del documento denegado.

Co el paso del tiempo y las distintas reformas al Código Civil en materia registral, la facultad calificadora del registrador primeramente se debía circunscribir al catálogo previsto en el artículo 3021 del mismo dispositivo y demás ordenamientos aplicables y ya en el año 2006 con mayor amplitud, la labor calificadora se remitió a las disposiciones legales vigentes, haciendo de esta forma que la calificación fuera extensiva y acusiosa.

La Ley Registral y su Reglamento desde su creación y entrada en vigor en el año 2012, transforman radicalmente el principio de calificación o de Legalidad, en relación a su anterior regulación, es decir, el Registrador pasó de tener amplia decisión y revisión de los documentos a inscribir, tanto desde el punto de vista extrínseco e intrínseco a ser una función limitada que se aplica por excepción y donde se cataloga su actuación a un rango restringido de calificación extrínseca.

7.1  Incitación  a  la inscripción.

Inscripción voluntaria

7.2 Características de la rogación.

Rogación expresa / formal solicitud de inscripción

7.3 Existencia de otras figuras o servicios dentro del procedimiento registral

Anuncio electrónico de presentación, Reserva de prioridad, Notificaciones en tiempo real vía electrónica de presentaciones

7.4  Tiempo promedio para la obtención de una  inscripción.

Entre 1 y 6 meses posterior a la presentación del documento.

7.5 Requisitos fiscales de los actos y negocios inscribibles.

Las operaciones traslativas de propiedad generan el pago del Impuesto de Adquisición de Bienes Inmuebles y en ocasiones el pago del Impuesto Sobre la Renta, mismos que el notario calcula, retiene y entera al fisco y la labor del Registrador se ha limitado a solo verificar que se contengan los comprobantes de pago anexados al documento a inscribir, sin que se entre al estudio para verificar que el pago se haya realizado de manera correcta.

7.6  Requisitos para la inscripción de las obras nuevas.

En términos de la Ley Registral y el Reglamento de la misma, es factible inscribir las obras nuevas, pero deben acompañarse los documentos justificativos de los permisos concedidos por las autoridades competentes, en donde dichos permisos deberán coincidir con los Certificados de Uso de Suelo emitidos por la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Ciudad de México

7.7 Mecanismos de rectificación de las inexactitudes registrales.

El Código Civil distingue y señala que se entenderá que se comete error material cuando se escriban unas palabras por otras, se omita la expresión de alguna circunstancia o se equivoque cualquier otro dato que deba contener la inscripción, conforme a lo dispuesto en este Código y a la Ley Registral, sin cambiar por ello el sentido general de la inscripción ni de alguno de sus conceptos.

Los errores materiales se podrán rectificar con vista en el testimonio que se presentó para la inscripción correspondiente, testimonio ulterior del instrumento que dio origen al asiento a rectificar, o bien copia certificada de la escritura.

Asimismo los errores podrán rectificarse de oficio o a petición del interesado, Notario o Autoridad, cuando se cuente con respaldos en el sistema informático registral, incluyendo imágenes digitalizadas y microfichas legibles, legajos o con el texto de la inscripción con las que los asientos erróneos estén relacionados.

Cuando el Registrador cuente con todos los elementos para realizar la rectificación solicitada, procederá a efectuarla en un plazo de veinte días hábiles.

Para el caso de que sea negada solicitud de rectificación de errores a que se refiere este artículo, el Registrador deberá publicar, de manera detallada, en el Boletín Registral los motivos de la negativa, a fin de que el interesado, Notario o Autoridad, en un plazo de cinco días hábiles, contados a partir del día siguiente al de la publicación mencionada, presente, mediante sub-número, escrito de aclaración, el cual será valorado con los documentos con que se cuenten al negar la solicitud.

Cuando exista un documento ingresado que requiera del previo registro de una rectificación, reposición o inscripción de régimen de sociedad conyugal, éstos se ingresarán al Registro señalándose por el interesado, como trámites de vinculación directa con número de entrada y trámite propio para remitirse al área donde se encuentre el documento al que estén vinculados.

Ahora bien se entenderá que se comete error de concepto cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su sentido porque el Registrador se hubiere formado un juicio equivocado del mismo, por una errónea calificación del contrato o acto en el consignado o por cualquiera otra circunstancia.
Cuando se trate de errores de concepto en los asientos practicados en los folios o libros del Registro Público que no puedan ser rectificados únicamente con base en el título que les dio origen, sólo podrán rectificarse con el consentimiento de los interesados en el asiento o de sus causahabientes.

A falta del consentimiento de los interesados, la rectificación sólo podrá efectuarse por resolución judicial.

7.8 Identificación mediante descripción gráfica de las unidades inmobiliarias

No hay

7.9 Relación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.

No hay

7.10  ¿Se conservan copias de los títulos en el Registro?

No.

7.11 Comentarios al procedimiento registral.

Aunque existe un claro divorcio entre el sistema registral de la Ciudad de México y el Catastro, actualmente se está trabajando a nivel Federal, la posibilidad de homologar las leyes en esta materia a fin de empujar para que en todos los Estados o Provincias de México, exista esta correlación e interdependencia de estas dos Oficinas, así como lograr avances en la tecnología que permita a los notarios inscribir sus documentos vía remota.

8.1 Principales efectos de la inscripción

Mera publicidad, Presunción de validez, Legitimación perfeccionadora bajo la presunción iuris tantum, Fe pública registral

8.2 Alcance de la Publicidad. Acceso a la información registral.

Solamente publicidad formal sin restricciones de contenido

8.3 En caso de existir el Principio de Interés Legítimo ¿a quienes se entiende beneficiados por dicho principio?

En términos del Reglamento de la Ley Registral, se entenderá que tienen interés legítimo: el titular registral, su representante con poder notarial o el albacea debidamente acreditado, el Notario que haya autorizado la escritura de que se trate; su suplente o asociado o el Notario que presente el documento, el mediador privado que haya elaborado el convenio de mediación de que se trate, el que sea parte en un procedimiento judicial en contra del titular registral y las autoridades judiciales y administrativas que conozcan de un asunto relacionado con una finca o persona moral

8.4 ¿Incluye la publicidad registral información urbanística, de ordenamiento territorial o medioambiental que pueda afectar el ejercicio del derecho de propiedad?

Información urbanistica, Información sobre ordenamiento territorial

8.5 ¿Existen sistemas centralizados de publicidad registral y conexión de los registros entre sí?

No

8.6 ¿Existe legislación de protección de datos en relación al contenido del registro? Tipos de control y limitaciones al contenido de la publicidad.

No

8.7 Comentarios sobre los efectos de la incripción en el Registro de la Propiedad.

Aunque existen leyes en materia de protección de datos personales, no existe disposición expresa que limite la información obtenida u otorgada por el propio Registro Público de la Propiedad, por lo que se puede acceder a casi toda la información contenida en los acervos registrales sin necesidad de acreditar interés legal alguno.

9.1 Plataforma o programas informáticos destinados a la operación de los registros

Cada Registro puede elegir el programa que estime conveniente

9.2 ¿Se puede realizar gestiones remotas por medios electrónicos?

Se puede acceder y consultar el contenido de los asientos registrales por medios electrónicos, Se puede hacer presentaciones por medios electrónicos, Se puede gestionar todo el proceso de inscripción por medios electrónicos